Local professionnel : tout savoir sur votre taxe foncière

Qui doit payer la taxe foncière d'un local professionnel, comment est calculé cet impôt local ou quelles sont les exonérations possibles ... Cet article vous présente tout ce que vous devez savoir sur la taxe foncière !

Les impôts des locaux professionnels et libéraux

Quels sont les différents types de locaux ?

Il existe différents types de locaux, chacun destiné à des usages spécifiques. Voici quelques catégories principales :

• Locaux commerciaux : Conçus pour des activités de vente au détail, de services ou de restauration, tels que des boutiques, des restaurants, des cafés ou des supermarchés.
• Locaux professionnels : Utilisés par des professions libérales ou des entreprises de services, comme des bureaux, des cabinets d'avocats ou des cabinets médicaux.
• Locaux industriels : Destinés aux activités de production, de fabrication ou de stockage, tels que des usines, des entrepôts ou des ateliers.
• Locaux artisanaux : Réservés aux artisans pour la fabrication ou la réparation de biens, comme des ateliers de menuiserie, de mécanique ou de couture.

Il existe également d'autres types de locaux destinés aux particuliers, tels que les locaux d'habitation, mais aussi les locaux mixtes (qui combinent plusieurs usages, comme un local commercial au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage) et les locaux de loisirs (comme les théâtres ou les salles de sport).

Qu'est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local qui incombe aux propriétaires de biens immobiliers ainsi qu'à leurs usufruitiers. Son montant est calculé en multipliant la valeur locative du bien, qui constitue la base imposable, par les taux d'imposition appliqués, lesquels diffèrent d'une collectivité à l'autre.

Est-ce que la taxe d'habitation est due pour un local professionnel ?

En règle générale, les locaux professionnels ne sont pas soumis à la taxe d’habitation, qui est réservée aux locaux d’habitation. Cependant, à partir du moment où un local professionnel est utilisé comme habitation principale ou secondaire, il est soumis à la taxe d’habitation.

Les locaux professionnels sont cependant soumis au paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), ainsi qu’à la taxe foncière évidemment.

Comment est calculée la taxe foncière professionnelle ?

La notion de local imposable

Pour qu’un local soit soumis au paiement d’une taxe foncière, il faut qu’il soit reconnu comme imposable. Pour être imposable, ce local doit être une propriété bâtie située sur le territoire français.

Dans ce cas, qu’est-ce qu’une propriété bâtie, au sens juridique du terme ? Une propriété bâtie est un bâtiment qui remplit 2 conditions : il a le caractère de véritable bâtiment et il est fixé au sol, de telle façon qu’il est impossible de le déplacer sans le démolir.

Sont également considérés comme des propriétés bâties soumises au paiement de la taxe foncière les biens suivants :

• Les sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking)
• Les terrains non cultivés utilisés pour un usage commercial
• Les terrains utilisés pour la publicité commerciale
• Les ouvrages destinés à stocker des produits
• Les ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (par exemple des constructions modulaires sur un chantier)
• Les bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage commercial
• Les voies de communication (sauf voies publiques)

Bon à savoir : les terrains non bâtis sont également soumis à la taxe foncière, selon des conditions différentes.

La base de calcul de la taxe foncière

Pour établir le montant de la taxe foncière qu'un propriétaire de local professionnel devra payer, il est nécessaire de déterminer la base d'imposition, qui sera ensuite multipliée par le taux établi par la collectivité territoriale.

La base d'imposition est définie par la valeur locative cadastrale, à laquelle est appliqué un abattement forfaitaire de 50 % afin de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, ainsi que les coûts de réparation et d'entretien. La valeur locative cadastrale est, elle, une estimation de la valeur d'un bien immobilier, utilisée principalement pour le calcul des impôts fonciers, comme la taxe foncière. Elle représente le loyer théorique qu'un bien pourrait générer s'il était loué sur le marché. Cette valeur est déterminée par les services fiscaux en tenant compte de divers critères, tels que la superficie, la localisation, le type de bien, ainsi que les caractéristiques spécifiques du bien immobilier.

Les locaux professionnels soumis à la taxe foncière par ce mode de calcul sont :

• Les locaux commerciaux
• Les locaux à usage agricole
• Les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (cabinet médical par exemple)
• Les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (gymnase, …)
• Les locaux occupés par un EHPAD ou une maison de retraite

Certaines particularités sont à prendre en compte dans le calcul du montant de la taxe foncière :

Artisans

Depuis le 1er janvier 2019, à condition que l'artisan soit inscrit au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu'il utilise sera établie selon la « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, résultant de la révision des valeurs locatives effectuée en 2017.

Installations techniques, matériels et outillages de moins de 500 000€

À partir du 1er janvier 2020, les bâtiments et terrains équipés d'installations techniques, de matériels et d'outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus classés comme des bâtiments industriels, quelle que soit l'activité exercée. Par conséquent, pour le calcul de la taxe foncière, ils devront être évalués en tant que locaux professionnels. La méthode tarifaire sera appliquée (ou, à défaut, une évaluation par appréciation directe), et la méthode comptable ne sera plus utilisée.

Seuil de 500 000€

Pour évaluer le seuil de 500 000 €, il convient de prendre en compte la valeur d'origine des installations techniques, des matériels et des outillages. Il est également important de noter que ces biens doivent être possédés par le propriétaire (ou l'exploitant) ou mis à sa disposition pendant une période minimale de 6 mois au cours de l'année civile précédant celle pour laquelle l'imposition est calculée.

Dépassement du seuil

Si le seuil de 500 000 € est dépassé (que ce soit à la hausse ou à la baisse), ce dépassement ne conduira à un changement de méthode d'évaluation de la valeur locative du bâtiment qu'après une période de 3 ans. En cas de dépassement à la hausse au cours de l'année, la nature du bâtiment (et donc la méthode d'évaluation de la valeur locative) ne sera pas remise en question, sauf si ce plafond est franchi durant les 3 années précédant celle pour laquelle l'imposition est calculée. En cas de dépassement à la baisse au cours de l'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera ajustée immédiatement, à condition que le plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé durant les 3 années précédant celle pour laquelle l'imposition est calculée.

L'exonération de taxe foncière pour les locaux professionnels

En tant que propriétaire d’un bien soumis à la taxe foncière, il est possible de bénéficier d’une exonération, qui peut être temporaire ou permanente. 

Exonération temporaire

• Exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles (pour la part départementale)
• Exonération de 2 à 5 ans applicable aux créations ou reprises d’entreprises
• Etc …

Exonération permanente

Il existe de nombreux cas d’exonérations permanentes, qui sont accordées de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie verte) ou sur décision des collectivités territoriales (par exemple pour les hôtels situés en zone de revitalisation rurale). 

Bon à savoir : les commerçants de proximité peuvent bénéficier d’un abattement sur délibération des communes depuis le 1er janvier 2019. Cet avantage fiscal se situe entre 1 et 15% d’abattement.

Le cas du local professionnel vacant

Les propriétaires de locaux vacants doivent payer la taxe foncière sur ces locaux. Toutefois, certaines collectivités peuvent prévoir des exonérations ou des réductions de taxe pour les locaux vacants, mais cela dépend des règles spécifiques de chaque commune. Il est donc conseillé de se renseigner auprès des autorités fiscales locales ou de l'administration fiscale pour connaître les dispositions applicables.

Qui doit payer la taxe foncière pour des locaux professionnels ?

Règle de base

La taxe foncière est établie pour l'année entière, d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. 

La règle de base veut que ce soit le propriétaire du local professionnel, ou ses usufruitiers, qui soit redevable de la taxe foncière. Il existe cependant quelques exceptions à cette règle. Par exemple, un locataire d'un terrain peut être responsable du paiement de la taxe foncière pour un local qu'il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur, à condition que le contrat de bail ne stipule pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. 

Il est également possible de refacturer la taxe foncière au locataire d'un local commercial ou professionnel, depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel. 

Comment facturer la taxe foncière au locataire ?

Pour pouvoir facturer la taxe foncière d'un local professionnel à son locataire occupant, il est nécessaire que cette disposition soit inscrite dans le bail commercial ou professionnel signé avec ce locataire. Si cela n'est pas le cas, il ne sera pas possible, sous aucun moyen, de faire payer la taxe foncière à son locataire. Aujourd'hui, de nombreux baux commerciaux incluent d'office cette clause au contrat de bail. 

A noter : pour refacturer la taxe foncière à son locataire, si cela est conforme au bail, il faut lui présenter l'avis de taxe foncière comme preuve du montant demandé. 

Est-ce que les entreprises paient la taxe foncière ?

Au sens juridique, une entreprise est une entité économique qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans le but de réaliser des bénéfices. Elle peut prendre différentes formes juridiques (société, entreprise individuelle, coopérative, …).

Les entreprises paient la taxe foncière, mais la manière dont elle est appliquée diffère de celle des particuliers. Les entreprises sont généralement soumises à la contribution économique territoriale (CET), qui comprend deux éléments : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE est basée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l'entreprise pour son activité professionnelle. Cela inclut les locaux commerciaux, les bureaux, les entrepôts, etc. La CVAE, quant à elle, est calculée en fonction de la valeur ajoutée produite par l'entreprise.

La location et la vente de votre local professionnel

Comment calculer la valeur locative d'un bien ?

Pour déterminer le montant du loyer des locaux professionnels, il est essentiel de considérer plusieurs facteurs :

• Les loyers en vigueur sur le marché : Recherchez des biens similaires dans la même zone pour avoir une idée des tarifs appliqués.
• Les caractéristiques physiques de votre bien : Tenez compte de la situation, de la superficie, de l'état général (notamment à travers le diagnostic de performance énergétique) et de la consistance du local.

Deux méthodes de calcul peuvent ensuite être employées pour établir la valeur locative de votre bien :

• La méthode de comparaison : Utilisez les loyers de biens similaires pour définir une fourchette de prix. Par exemple, si des biens comparables se louent entre 10 € et 15 € le m², vous pouvez situer votre bien dans cette plage de prix.
• La méthode du coût : Évaluez le coût de construction ou de remplacement du bien, puis appliquez un taux d'amortissement pour déterminer sa valeur locative.

N'oubliez pas de prendre en compte les charges et taxes qui pourraient influencer le loyer, telles que les travaux à réaliser, les charges de copropriété et la taxe foncière, entre autres.

Où trouver le tarif au m2 de référence du local ?

Le tarif au m² de référence est un indicateur utilisé dans le secteur immobilier pour évaluer la valeur locative ou d'achat d'un bien. Il représente le prix moyen ou médian par mètre carré pour des biens similaires situés dans une zone géographique donnée. Ce tarif peut être obtenu par les moyens suivants :

• Les sites d'annonces immobilières
• Les agences immobilières
• La Chambre de commerce et d'industrie

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail commercial et le bail professionnel sont deux contrats distincts, chacun étant destiné à des activités particulières. Le bail professionnel est destiné aux professions libérales et aux activités non commerciales, comme celles exercées par des médecins, avocats ou architectes. En revanche, le bail commercial, comme son nom l'indique, est destiné aux activités commerciales, ainsi qu'aux secteurs industriels et artisanaux, tels que les restaurants, les ateliers ou le commerce de détail. Bien que les principes de base des baux soient comparables, les spécificités qui les différencient varient entre un bail commercial et un bail professionnel.

Voici les principales caractéristiques du bail commercial et du bail professionnel :