Les frais de notaire sont des coûts incontournables lorsque vous réalisez une transaction immobilière, et ils s'appliquent bien entendu lorsque vous devenez le nouveau propriétaire d'un local commercial. Mais savez-vous de quel montant sont ces frais ? Nous vous disons tout ce que vous devez savoir dans cet article !
Les frais de notaire pour la vente de murs commerciaux
Comment faire le calcul de frais de notaire pour l'achat d'un local commercial ?
Le calcul du montant des frais de notaire pour l’acquisition d’un local commercial implique plusieurs éléments, et notamment les droits de mutation et les émoluments du notaire. Les frais de notaire sont calculés sur le prix d'achat du local commercial, incluant les frais d’agence le cas échéant.
Ainsi, les droits de mutation, de leur appellation exacte « droits de mutation à titre onéreux », sont des taxes perçues par l’Etat et les collectivités locales. En France, ce taux applicable pour les droits de mutation est en règle générale de 5,09% du prix d’achat. Ainsi, pour un local commercial acheté au prix de 200 000€, les droits de mutation seraient d’environ 10 180€.
Les émoluments du notaire sont, eux, calculés selon un barème dégressif par tranche. Pour un local commercial, en règle générale, ces frais sont de :
- 3,945% sur les 6500 premiers euros
- 1,596% sur la tranche comprise entre 6 501€ et 17 000€
- 1,064% sur la tranche comprise entre 17 001€ et 60 000€
- 0,799% au-delà de 60 000€
En reprenant l’exemple d’un achat à 200 000€, le calcul des émoluments du notaire serait le suivant :
- 256,45€ pour les 6500 premiers euros
- 167,66€ pour la deuxième tranche
- 456,02€ pour la troisième tranche
- 1118,60€ pour la dernière tranche
Soit 1998,73€ au total.
Quels sont les frais de notaire pour une SCI ?
Les frais de notaire pour une acquisition effectuée dans le cadre d'une SCI sont similaires à un achat classique. Les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais annexes classiques sont les mêmes que pour tout achat immobilier.
Cependant, des frais spécifiques à la SCI s'ajoutent aux frais de notaire classiques. Ces frais sont notamment dus à la rédaction des statuts de la SCI ou à l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. Il est conseillé de consulter un notaire en amont de votre achat si vous souhaitez créer une SCI, afin d'obtenir une estimation des frais de notaire que cet achat va impliquer.
Estimation du montant des frais annexes (rédaction de l'acte, simulation de travaux, ...)
D'autres frais annexes aux droits de mutation et aux émoluments du notaire peuvent être inclus dans les frais de notaire, comme les frais de publication au service de la publicité foncière, les frais de dossier, ou encore les frais de recherche de documents. Toutefois, ces frais sont généralement peu élevés.
Des frais d'acquisition peuvent également s'ajouter à votre budget, comme par exemple des frais d'agence ou des frais de courtage bancaire. Il est également d'usage de prévoir un apport (environ 20 à 30% du prix de vente du local) afin de pouvoir obtenir un prêt pour financer votre projet. Le montant de ces frais est à prévoir en amont de votre achat.
Lorsque vous achetez un local commercial, vous devez également prévoir et budgétiser tous les frais inhérents à ce nouveau local, comme les frais d'aménagement, les travaux éventuels, les frais d'experts (architecte, maître d'oeuvre, ...), etc...
Les points de vigilance à aborder avant d'acheter un local commercial
Avant d'acheter un local commercial, il est très important de réaliser une série de vérifications pour s'assurer que l'investissement est judicieux et conforme à vos attentes. Voici les principaux points de vigilance à aborder :
- Vérifications juridiques :
Assurez-vous tout d’abord que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien et qu'il a le droit de le vendre. Vérifiez également s’il existe des servitudes affectant le bien, qui pourraient limiter son utilisation. Enfin, si le local est déjà loué, examinez les termes du bail en cours, y compris la durée, le loyer, et les droits et obligations des parties.
- Etat du bien :
Faites une visite approfondie pour évaluer l'état général du bâtiment, y compris la structure, la toiture, les installations électriques et sanitaires. Demandez ou faites réaliser tous les diagnostics techniques qui vous permettraient d’identifier d’éventuels problèmes cachés.
- Conformité réglementaire :
Vérifiez que le local est conforme aux normes de sécurité, d'hygiène et d'accessibilité pour les personnes handicapées. Si ce n’est pas le cas, faites chiffrer les travaux qui vous permettraient de répondre aux normes en vigueur. Assurez-vous également que le local est situé dans une zone où votre activité est autorisée et que toutes les autorisations nécessaires sont en place.
Enfin, pensez à valider votre projet par une étude de marché et un business plan solides avant de vous engager dans l'achat de votre local commercial.
Les frais de notaire hors acquisition de locaux professionnels
Les frais de notaire pour l'achat d'un fonds de commerce
Lorsque vous achetez un fonds de commerce, le montant des frais de notaire représente un budget qui peut être conséquent pour votre projet. Ces frais sont les suivants :
- Droits d'enregistrement : ils sont calculés sur la valeur du fonds de commerce, à hauteur de 3% pour la part de la valeur en dessous de 200 000€, et 5% pour la part au-dessus de cette somme.
- Emoluments du notaire : la rétribution du notaire sous forme d'honoraires pour la rédaction de l'acte de vente est calculée selon un barème dégressif, de la même manière que pour l'achat de murs commerciaux. Ils sont toutefois moins élevés que pour une transaction immobilière classique, de 2% maximum de la valeur du fonds de commerce en moyenne.
- Frais annexes : d'autres frais peuvent s'appliquer, du même ordre que pour l'achat de murs commerciaux.
Quels sont les frais de notaire pour la signature d'un bail commercial ?
Des frais de notaire sont à prévoir lors de la signature d'un contrat de bail commercial. Ces frais sont les suivants :
- Frais de rédaction du bail commercial : entre quelques centaines et quelques milliers d'euros. Ces frais sont la rémunération du notaire, sous forme d'honoraires.
- Droits d'enregistrement : les baux commerciaux doivent être enregistrés auprès des services fiscaux. Le taux d'enregistrement est de 2,5% du montant du loyer annuel de la première année du bail.
- Frais annexes : d'autres frais peuvent s'appliquer, comme les frais de recherche de documents ou encore les frais de publication au service de la publicité foncière, si cela est requis.
Ces frais sont généralement inférieurs à ceux relatifs à l'achat d'un bien immobilier, mais restent quand même à bien budgétiser dans votre projet ! Pensez également que votre propriétaire peut vous demander un dépôt de garantie, qui sera encaissé par ses soins. Cela peut représenter plusieurs mois de loyer. Enfin, vous devez, bien entendu, avoir consolidé votre projet par un business plan réaliste et réalisable, afin d'être certain de pouvoir payer le loyer sur lequel vous vous êtes engagé !
