Qu'est-ce qu'un local professionnel, au sens juridique du terme ? Cet article vous explique en détails cette notion, ainsi que toutes les spécificités d'usage qui en découlent.
Un local pour chaque profession
Quels sont les différents types de locaux ?
Il existe plusieurs types de locaux, chacun étant destiné à des usages spécifiques. Voici quelques catégories principales :
- Locaux commerciaux : Destinés à des activités de vente au détail, de services ou de restauration (boutiques, restaurants, cafés, supermarchés, …)
- Locaux professionnels : Utilisés par des professions libérales ou des entreprises de services (bureaux, cabinets d'avocats, cabinets médicaux, …)
- Locaux industriels : Conçus pour des activités de production, de fabrication ou de stockage (usines, entrepôts, ateliers, …)
- Locaux artisanaux : Destinés aux artisans pour la fabrication ou la réparation de biens (ateliers de menuiserie, de mécanique, de couture, …)
Il existe également d’autres types de locaux, qui sont destinés aux particuliers, comme les locaux d’habitation bien sûr, mais également les locaux mixtes (combinaison de plusieurs usages comme un local commercial au rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage), ou encore les locaux de loisirs (théâtre, salle de sport, …).
Quelle est la différence entre un local commercial et un local d'activité ?
Un local commercial et un local d'activité ne sont pas, juridiquement, la même chose. Ainsi, un local commercial est destiné principalement à des activités de vente au détail ou de services directement au public. C'est par exemple un restaurant, une boutique ou une agence immobilière.
Un local d'activité est plutôt conçu pour des activités professionnelles qui ne nécessitent pas de lien direct avec le public. C'est par exemple des bureaux, des entrepôts ou des espaces de stockage.
La différence entre un local commercial et un local d'activité est importante, puisque la réglementation qui s'y applique n'est pas la même.
Louer son local professionnel
Qu'est-ce qu'une location à usage professionnel ou commercial ?
Une location a usage professionnel ou à usage commercial fait référence à un contrat de bail, qui n'est pas le même en fonction de la typologie du local et surtout de l'activité qui y est exercée. Ainsi, la location à usage professionnel est une location destinée aux professions libérales et aux activités non commerciales. A l'inverse, une location à usage commercial est destinée aux activités commerciales, c'est-à-dire celles qui impliquent une vente directe au public.
Comment calculer la valeur locative d'un bien ?
Pour évaluer le montant du loyer de locaux professionnels, il est d'abord nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments :
- Les loyers pratiqués sur le marché : identifiez des biens comparables situés dans la même zone pour vous faire une idée des loyers en vigueur.
- Les caractéristiques de votre bien : surface, état général (notamment par le biais du diagnostic de performance énergétique) et emplacement notamment
2 méthodes de calcul peuvent ensuite être utilisées pour définir la valeur locative de votre bien :
- La comparaison : servez-vous des loyers de biens comparables pour définir une fourchette de prix. Par exemple, si des biens similaires se louent entre 10 € et 15 € le m², vous pouvez évaluer votre bien dans cette plage de prix.
- Le coût : évaluez le coût de construction ou de remplacement du bien, puis appliquez un taux d'amortissement afin de déterminer sa valeur locative.
N'oubliez pas de considérer les charges et taxes susceptibles d'affecter le loyer, telles que les travaux à prévoir, les charges de copropriété et la taxe foncière, entre autres.
Où trouver le tarif au m2 de référence du local ?
Le tarif au m² de référence est un indicateur employé dans le domaine immobilier pour estimer la valeur locative ou d'achat d'un bien. Il correspond au prix moyen ou médian par mètre carré pour des biens comparables dans une zone géographique spécifique. Ce tarif peut être trouvé par ces biais :
- Les sites d'annonces immobilières
- Les agences immobilières
- La Chambre de commerce et d'industrie
Juridique : votre bail en détails
Les baux commerciaux et les baux professionnels
Le bail commercial et le bail professionnel sont deux types de contrats distincts, chacun étant adapté à des activités spécifiques. Le bail professionnel est conçu pour les professions libérales et les activités non commerciales, telles que celles exercées par les médecins, les avocats ou les architectes. En revanche, le bail commercial, comme son nom l'indique, s'applique aux activités commerciales, ainsi qu'aux activités industrielles et artisanales, comme les restaurants, les ateliers ou la vente au détail. Bien que les principes de base des baux soient similaires, les caractéristiques qui les définissent diffèrent entre un bail commercial et un bail professionnel.
Caractéristiques | Bail commercial | Bail professionnel |
Durée | 9 ans Possibilité de réduire à 3 ou 6 ans | 6 ans Possibilité de réduire à 3 ans |
Dépôt de garantie | Fixé librement entre les parties | Fixé librement entre les parties |
Renouvellement | Automatique | Pas automatique |
Préavis | 6 mois pour le locataire | 3 mois |
Résiliation | A tout moment pour le locataire avec un préavis de 6 mois Uniquement pour faute grave pour le propriétaire | A tout moment pour le locataire avec un préavis de 3 mois Uniquement pour faute grave pour le propriétaire |
Indice de révision des loyers | Basé sur l'Indice des Loyers Commerciaux | Basé sur l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires |
Sous-location | Après accord du propriétaire | Après accord du propriétaire |
L'état des lieux d'un local professionnel
Depuis l'adoption de la loi Pinel en 2014, la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie est devenue une exigence légale pour les locaux professionnels, qu'ils soient loués via un bail commercial ou un bail professionnel. Ainsi, l'état des lieux doit être annexé au bail commercial afin de servir de preuve de l'état du local. Réaliser un état des lieux est essentiel pour le bailleur comme pour le locataire. Ce document constitue une preuve officielle qui atteste de l'état des locaux et des équipements loués au moment de l'entrée et de la sortie du locataire.
Pour le propriétaire du local professionnel, l'état des lieux d'entrée permet de prouver qu'il a remis le bien en bon état au locataire. Ainsi, il peut demander une retenue sur le dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état si des dégradations (autres que celles résultant d'une usure normale) sont constatées lors de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
De son côté, pour le locataire, l'état des lieux d'entrée offre l'occasion d'identifier d'éventuelles anomalies dans le local avant de prendre possession du bien. Ainsi, il pourra prouver que les dégradations étaient déjà présentes lors de la remise des clés par le propriétaire, dans l'éventualité où celui-ci demanderait des réparations. Par ailleurs, l'état des lieux de sortie permet au locataire de démontrer qu'il a restitué le bien dans le même état que celui dans lequel il l'a reçu et qu'il a veillé à son entretien de manière appropriée.
Impôts locaux : focus sur la taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local à la charge des propriétaires de biens immobiliers ainsi que de leurs usufruitiers. Son montant est déterminé en multipliant la base imposable du bien, c'est-à-dire sa valeur locative, par les taux d'imposition en vigueur, qui varient selon chaque collectivité. Pour les locaux loués, en général, c'est le bailleur qui est responsable du paiement de la taxe foncière. Cependant, certains baux peuvent stipuler que le locataire doit s'acquitter de tout ou partie de cet impôt local, plutôt que le bailleur.
