Comment obtenir un crédit immobilier ? — les conditions requises 

Vous vous apprêtez à acheter un appartement, une maison, un terrain ? À moins que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier pour de l’investissement locatif ou à réaliser de gros travaux dans votre logement ? Afin de concrétiser votre projet immobilier vous devez obtenir un financement de la part de votre banque. Apport personnel, taux d’endettement, stabilité professionnelle, gestion des comptes… les organismes prêteurs passent en revue un certain nombre d’éléments avant de valider votre demande de financement.

Mais alors, quelles sont les conditions d’accès au crédit immobilier ? Quel salaire faut-il pour emprunter ? Peut-on acheter sans apport ou sans CDI ? La MAPA Assurances vous aide à y voir plus clair pour constituer votre dossier de prêt selon votre situation et ainsi maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier ! 

Quels projets financer avec un crédit immobilier ? 

Le crédit immobilier est un prêt bancaire qui permet de financer un certain nombre de projets immobiliers parmi lesquels : 

• l’achat d’un terrain constructible pour accueillir un bien immobilier à usage d’habitation ou à usage mixte (à la fois usage d’habitation et usage professionnel) ; 
• la construction d’un logement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement ; 
• l’achat d’un logement neuf, ancien ou en VEFA (achat d’un logement sur plan par l’intermédiaire d’un promoteur immobilier) ;
• la réalisation de travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien (uniquement si le prêt travaux est garanti par une hypothèque ou garantie semblable) ;
• l’acquisition des parts d’une société immobilière ; 
• l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier à usage mixte.

Quels sont les différents types de prêts immobiliers ? 

Il existe trois catégories de prêts immobiliers :

• le prêt amortissable ;
• le prêt réglementé aussi appelé « prêt aidé » ;
• le prêt complémentaire.

Le prêt bancaire amortissable (crédit classique)

Le prêt bancaire amortissable reste le crédit immobilier le plus fréquent. Vous devez le rembourser sous forme de mensualités, qui se composent du capital emprunté auquel s’ajoutent des intérêts.

Les prêts réglementés (Prêt à Taux Zéro, Prêt Action Logement…)

Les prêts aidés ou réglementés sont des dispositifs encadrés par l’État qui offrent des avantages en comparaison d’un crédit classique. Accessible uniquement sous conditions d’éligibilité (ex. plafond de revenus, nature du projet), le prêt réglementé contribue notamment à faciliter l’accès à la propriété à des ménages aux revenus modestes. Voici les prêts réglementés auxquels vous pourriez peut-être bénéficier : 

• le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : se destine au financement d’une partie de l’acquisition d’une première résidence principale. Le bénéficiaire ne paie pas d’intérêt sur la somme empruntée. L’octroi s’effectue sous conditions de ressources ;
• le Prêt Action Logement : anciennement connu sous le nom de « 1 % logement », les entreprises le proposent à leurs salariés. Il permet d’acheter sa résidence principale tout en bénéficiant de conditions avantageuses ;
• le Prêt Conventionné (PC) : accessible sans condition de ressources afin de financer l’acquisition ou les travaux d’une résidence principale. Il ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) ;
• le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : aide les ménages à faibles revenus à financer l’achat d’une résidence principale. Il se distingue par son taux d’intérêt plafonné et la réduction de certains frais (notaire, frais d’instruction de la demande) ;
• le Prêt Épargne Logement : accessible sous réserve de posséder un plan d’épargne logement (PEL), il est proposé à un taux d’intérêt avantageux et peut donner doit à des primes d’État ;

Les prêts complémentaires

Le prêt complémentaire intervient uniquement en complément d’un prêt immobilier standard ou d’un prêt réglementé :

• le Prêt In Fine : s’adresse particulièrement aux investisseurs locatifs qui cherchent à optimiser leur fiscalité. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts dégressifs tout au long du crédit. Il procède au remboursement du capital en une fois, et seulement à la fin du prêt ; 
• le Prêt Relais : il s’agit d’un prêt immobilier de courte durée, puisqu’il doit être remboursé sous un délai maximum de 2 ans. Il permet à des propriétaires d’acheter leur nouvelle résidence avant d’avoir vendu celle dans laquelle ils habitent. 

Quelles sont les modalités d’un prêt bancaire classique ? 

Les modalités d’un prêt immobilier varient d’une banque à l’autre. En effet, un établissement bancaire peut vous faire une offre de prêt dont les conditions sont plus intéressantes que l’offre formulée par une autre enseigne bancaire (ex. taux d’intérêt, frais et exigences annexes).

Quelle est la durée d’un prêt immobilier ? 

La durée d’un prêt immobilier classique en France se situe généralement entre 5 et 25 ans, avec parfois la possibilité d’aller jusqu’à 30 ans. Elle varie selon :

• votre profil emprunteur ;
• le montant du capital emprunté ;
• la nature de votre projet immobilier.

La durée du crédit immobilier fait partie des éléments que vous pouvez négocier avec la banque, au même titre que le taux ou les garanties.

Quel est le montant d’un prêt immobilier ?

Le montant total d’un prêt immobilier dépend :

• du taux d’intérêt ;
• de la garantie que vous possédez pour sécuriser le prêt
• de l’assurance emprunteur choisie.

Comment est calculé le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ? 

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est fixé par la banque. Il peut prendre deux formes :

• Taux fixe : il reste identique pendant toute la durée du prêt (sauf en cas de renégociation ou de rachat de crédit) ;
• Taux variable (ou révisable) : il évolue en fonction d’un indice de référence, comme les taux interbancaires de la zone euro.

Pour un même projet, les banques peuvent proposer des taux différents. D’où l’intérêt de faire jouer la concurrence. Pour comparer les offres de prêt immobilier, étudiez le taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut l’ensemble des coûts du crédit (intérêts, assurance, frais).

Les garanties contre le défaut de paiement

Pour accorder un prêt immobilier, la banque exige généralement une garantie afin de se protéger en cas de défaut de paiement. Plusieurs solutions existent : 

• le cautionnement bancaire ;
• l’hypothèque conventionnelle ;
• l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

L’assurance emprunteur qui sécurise le prêt immobilier

L’assurance emprunteur est généralement exigée par les banques. Elle permet de couvrir certains risques tels que :

• le décès ; 
• l’invalidité ; 
• l’incapacité de travail ;
• éventuellement la perte d’emploi.

La banque définit les garanties minimales exigées, mais vous restez libre de choisir votre assureur et de compléter votre couverture grâce à des garanties complémentaires. En cas de risque aggravé de santé (ex. maladie, handicap), la Convention AERAS facilite l’accès à l’assurance grâce à des dispositifs comme le droit à l’oubli.

Quelles conditions remplir pour obtenir un prêt immobilier ?

1 — Posséder un apport personnel suffisant

Plus votre apport personnel sera important et plus votre dossier de crédit sera solide ! Généralement, les banques accordent un prêt sur la base d’un apport personnel minimum de 10 à 15 % du prix d’achat du bien immobilier. Celui-ci vous permet de : 

• prouver votre capacité à gérer votre budget et à épargner ; 
• régler les frais de transaction (ex. frais de notaire, frais d’agence immobilière, expertise du bien) qui représentent justement environ 10 % du prix d’achat du bien ; 
• rembourser intégralement votre dette auprès de la banque si vous deviez revendre le bien immobilier en cas d'incapacité à honorer le paiement de vos échéances ;

Vous pouvez constituer votre apport personnel à partir de plusieurs sources (ex. épargne personnelle, épargne salariale, plus-value immobilière, dividendes) 

2 — Avoir une situation professionnelle stable 

Justifier d’une situation professionnelle stable augmente irrémédiablement vos chances d’obtenir un prêt immobilier. En effet, la nature de votre contrat de travail fait partie des principaux éléments qui conditionnent l’octroi du crédit. Sans surprise, les banques accordent plus facilement un prêt immobilier à une personne en CDI, ce contrat étant synonyme de sécurité de l’emploi et de revenus réguliers. Pour autant, cela ne veut pas dire qu’il est impossible d’accéder à un crédit immobilier quand on est en CDD, en intérim, chef d’entreprise ou freelance ! Si vous n’êtes pas en CDI, la banque procèdera au calcul de la moyenne de vos revenus sur les 3 dernières années.

3 — Percevoir des revenus réguliers

Au-delà de la nature de votre statut professionnel, vous devrez présenter à la banque la preuve de revenus réguliers garantissant votre capacité à rembourser les échéances de prêt. Il peut s’agir de revenus d’activité, mais également de revenus locatifs, ou de revenus financiers. 

4— Justifier d’une excellente tenue des comptes bancaires

Dans le cadre de votre demande de prêt, l’organisme prêteur étudiera vos relevés de compte afin de vérifier votre solvabilité. Veillez donc, à anticiper ce contrôle, au moins 6 mois à l’avance, en prenant soin de vos finances personnelles. Concrètement, évitez de vous retrouver à découvert ou en incident de paiement, et prévoyez d’épargner régulièrement une somme à laquelle vous ne toucherez pas. Cet historique de crédit renseignera votre banque sur votre capacité à gérer votre argent au quotidien, et donc sur votre capacité à rembourser un crédit immobilier sans défaut de paiement.

5— Respecter un taux d’endettement inférieur à 35 %

La banque va également étudier votre capacité d’endettement, c’est-à-dire identifier la somme que vous pouvez emprunter sans risquer de vous endetter. Cette capacité d’endettement prend en considération vos charges fixes.

Formule de calcul du taux d’endettement : (charges + mensualités du prêt) / revenus mensuels

Actuellement, les banques acceptent les demandes de crédit dont le taux d’endettement est inférieur à 35 %.

6 — Avoir une capacité d’épargne 

Votre capacité à épargner régulièrement représente une sécurité supplémentaire. Posséder une épargne de précaution vous permet de rembourser les mensualités de votre crédit tout en étant en mesure de faire face aux aléas de la vie. C’est pourquoi votre banque s’intéressera également à vos différents comptes épargne. En l’absence d’épargne ou si vos revenus ne vous permettent pas de mettre une somme d’argent de côté chaque mois, vous risquez de ne pas être en position de négocier les conditions de votre crédit immobilier autant que vous le souhaiteriez. Pensez donc à revoir votre budget mensuel afin de vous laisser une marge d’épargne, dans la mesure du possible.

7 — Souscrire une assurance emprunteur 

L’assurance emprunteur est le Sésame pour obtenir votre crédit immobilier ! Véritable protection en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité au travail et parfois de perte d’emploi, elle couvre la prise en charge des échéances de prêt si vous n’êtes plus en mesure d’honorer le paiement de vos mensualités de crédit. Cela explique pourquoi les banques refusent majoritairement de prêter de l’argent en l’absence de l’assurance de prêt immobilier. N’oubliez pas que vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt et d’en changer à tout moment. Opter pour un contrat d’assurance individuel comme la Garantie MAPAGEM est généralement plus économique que de souscrire au contrat groupe proposé par votre banque. Pour évaluer l’économie que vous pourriez effectuer sur votre contrat d’assurance emprunteur avec la MAPA, n’attendez plus pour demander votre devis ! Votre conseiller MAPA répond à toutes vos questions par téléphone au 0 800 865 865, du lundi au vendredi de 9h à 18h (service et appel gratuit).

8 — Les caractéristiques de votre profil emprunteur 

L’âge de l’emprunteur 

Les banques accorderont plus facilement un crédit longue durée à un jeune emprunteur dès lors qu’il remplit les conditions d’octroi, plutôt qu’à un profil senior. En effet, les plus de 65 ans peuvent rencontrer davantage de difficultés à obtenir un prêt immobilier en raison du risque de santé plus accru du fait de leur âge. Toutefois, rien n’est impossible ! Souscrire une assurance emprunteur adaptée aux seniors peut jouer en votre faveur. Vous pouvez aussi consolider votre dossier de prêt à l’aide de garanties complémentaires (ex. apport personnel plus élevé, prêt hypothécaire...). 

L’état de santé

Lors de votre demande de prêt, votre conseiller bancaire peut vous demander de remplir un questionnaire de santé. Celui-ci a pour vocation d’évaluer le risque que représente votre profil au regard de votre état de santé (anciennes pathologies, maladies actuelles, traitement en cours…). En cas de risque accru de santé, la banque peut refuser votre demande de crédit.

La nationalité

Un étranger peut tout à fait acheter un bien immobilier en France, sous certaines conditions. Tandis que les ressortissants de l’Union européenne bénéficient d’un accès au crédit sans restriction particulière, les personnes originaires de pays hors Union européenne devront présenter une carte de séjour ainsi que des garanties prouvant une installation durable en France, au moins pendant toute la durée du prêt.

Quelle situation professionnelle pour contracter un prêt immobilier ? 

Faire un crédit immobilier avec un CDI 

À ce jour, le CDI demeure le contrat de travail le plus stable et protecteur. Le statut de fonctionnaire rassure également les banques puisque, comme le CDI, il reflète la sécurité de l’emploi et garantie des revenus stables. Par conséquent, être salarié en contrat à durée indéterminée (après validation de la période d’essai) ou titulaire de la fonction publique est une situation idéale pour bénéficier d’un crédit immobilier.

Obtenir un prêt immobilier avec un CDD, c’est possible ? 

En France en 2024, 88,2 % des embauches se faisaient en CDD ou en contrat d’intérim (source : INSEE) ! Dans un contexte économique où l’accès à un CDI devient de plus en plus compliqué, il est possible de devenir propriétaire sans avoir de CDI. À condition toutefois de monter un dossier solide. Si vous êtes en CDD, la banque étudiera vos revenus sur les trois dernières années et vérifiera la tenue de votre compte. Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, vous aurez plus de facilité à emprunter en étant en CDD si votre co-emprunteur est en CDI.

Contracter un prêt immobilier quand on est indépendant (autoentrepreneur, chef d’entreprise, profession libérale) 

Vous exercez une activité à votre compte en tant qu’artisan, commerçant, chef d’entreprise, autoentrepreneur… ? Vous pouvez également accéder à la propriété via un crédit immobilier. Puisque votre profil représente un risque plus élevé en raison de la fluctuation de vos revenus, la banque vous demandera de remplir des conditions d’emprunt supplémentaires : 

• justifier de 2 années d’exercice minimum ; 
• exercer dans un secteur d’activité en bonne santé ;
• présenter un bilan d’activité positif (croissance au fil du temps, projection favorable)
• les derniers avis d’imposition ;
• les relevés bancaires des derniers mois. 

Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport ? 

Accéder à un crédit immobilier sans apport personnel peut s’avérer plus difficile, mais n'est pas impossible pour autant ! Dans la majorité des cas, votre banque vous demandera un apport de 10 % du prix de vente du bien immobilier. Mais si votre dossier de prêt est solide et que vous répondez à tous les prérequis, la banque peut accepter votre demande de prêt sans apport. Sachez néanmoins que l’absence d’apport personnel peut entrainer une augmentation du taux d’intérêt de votre crédit, parfois jusqu’à 0,2 %. Les primo-accédants, les investisseurs immobiliers ou encore les ménages à hauts revenus font partie des profils les plus susceptibles de contracter un prêt immobilier sans apport.  

Comment faire une demande de crédit immobilier en 6 étapes ?  

Vous êtes sur le point de concrétiser votre projet immobilier et vous avez reçu une proposition de financement ? Voici la marche à suivre en 6 étapes pour finaliser votre crédit dans les meilleures conditions :

1. Mettre en concurrence les offres de prêt

Avant de vous engager, prenez le temps d’analyser et de comparer les différentes propositions qui vous sont faites. Au-delà du taux nominal, vous devrez examiner le TAEG, les frais annexes, les garanties exigées, les conditions d’assurance emprunteur ainsi que les modalités de remboursement anticipé. Cette étape est absolument cruciale pour vous permettre de choisir la meilleure offre de crédit immobilier.

2. Sélectionner l’offre de crédit la plus adaptée à votre profil

Une fois les différentes options étudiées, il vous reviendra d’identifier celle qui présente le meilleur équilibre entre coût global, flexibilité et sécurité. Tout l’enjeu réside dans le fait de retenir la solution la plus cohérente vis-à-vis de votre capacité de remboursement et de votre projet à long terme.

3. Analyser l’offre de prêt officielle

La banque vous transmet alors l’offre de prêt formalisée. Ce document contractuel détaille l’ensemble des caractéristiques du financement. Il est important de le relire attentivement afin de vérifier chaque clause (montant, durée, garanties, assurances, conditions particulières).

4. Respecter le délai légal de réflexion

À compter de la réception de l’offre de prêt officielle, un délai incompressible de 10 jours calendaires s’applique. Vous devez attendre la fin de ce délai légal pour accepter l’offre. Cette période est là pour vous permettre de prendre le temps de la réflexion afin de valider votre décision en toute connaissance de cause. En définitive, la signature de l’offre de prêt ne peut intervenir qu’à échéance de ce délai, soit le 11e jour.

5. Accepter et renvoyer l’offre signée

Pour confirmer votre choix, vous devez retourner l’offre de prêt datée et signée à l’établissement prêteur. Pensez à conserver un exemplaire complet pour vos archives.

6. Finaliser l’achat et débloquer les fonds

Après acceptation, la banque procède au déblocage des fonds selon les modalités prévues (généralement via le notaire). La signature de l’acte authentique de vente vient officialiser la transaction et le transfert de propriété. Félicitations, vous voici officiellement propriétaire !

FAQ — Prérequis pour obtenir un prêt immobilier 

Que vérifie la banque avant d’accorder un prêt immobilier ?

Pour accorder un crédit immobilier, la banque étudie en priorité vos revenus, votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, activité indépendante), ainsi que votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %. Elle contrôle également votre solvabilité ainsi que la tenue de vos comptes bancaires (absence de découverts, capacité à épargner). Enfin, elle vérifie la présence des garanties requises selon votre situation (ex. hypothèque, caution) et la souscription à une assurance emprunteur afin de sécuriser le prêt.

Quel salaire pour obtenir un prêt de 150 000 euros ? — simulation

Quelle que soit la somme que vous souhaitez emprunter à la banque, garder à l’esprit que votre taux d’endettement maximum ne peut pas dépasser 35 %. Enfin, le montant de vos échéances de prêt dépend de la durée de votre prêt ainsi que du taux d’intérêt proposé par votre banque.

À titre d’exemple, pour obtenir un crédit immobilier d’un montant de 150 000 euros : 

• sur 25 ans : il faudrait percevoir entre 1 800 à 2 000 euros net par mois ; 
• sur 20 ans : il faudrait toucher environ 2 200 à 2 500 euros net mensuels.

Cela n’est qu’une estimation. Le salaire requis pour emprunter une telle somme peut varier en fonction de votre apport personnel, de vos charges fixes, ainsi que des conditions propres à votre offre de crédit. Effectuer une simulation de crédit immobilier vous permettra d’obtenir un calcul personnalisé.

Quel est le taux d’endettement maximum pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets mensuels. Cela signifie que le résultat de l’addition de vos charges à la mensualité de votre crédit immobilier ne doit pas dépasser ce seuil. 

Sous quel délai peut-on obtenir la validation d’une offre de prêt immobilier ?

Pour obtenir un crédit immobilier, il faut compter en moyenne entre 3 et 6 semaines. Ce délai va dépendre de la réactivité de la banque, du degré de complexité de votre dossier ainsi que du temps nécessaire pour réunir les pièces justificatives.

Pourquoi un crédit immobilier peut-il être refusé ?

Une demande de prêt immobilier peut être refusée en raison de revenus insuffisants, d’un taux d’endettement trop élevé, de l’absence d’apport personnel, d’une situation professionnelle instable ou encore d’une mauvaise gestion des comptes. Autrement dit, votre banque peut refuser votre demande de financement dès lors qu’elle juge votre dossier trop risqué.