Comment obtenir un crédit immobilier en tant que commerçant chef d’entreprise ? 

Vous êtes patron de votre propre commerce, et vous souhaitez obtenir un crédit bancaire pour acheter un bien immobilier. Cependant, vous êtes bien conscient que votre statut de travailleur non salarié n’est pas le plus rassurant pour convaincre les banques de vous prêter de l’argent ! Pourtant, être travailleur indépendant n’empêche absolument pas d’emprunter pour acheter une résidence principale, investir dans l’immobilier locatif ou acquérir un local commercial. Tout dépendra de la solidité de votre dossier. En véritable partenaire des commerçants et artisans des métiers de l’alimentaire, la MAPA d’Assurances vous aide à maximiser vos chances d’obtenir un financement aux meilleures conditions.

Artisans, commerçants, chef d’entreprise : les particularités de votre profil emprunteur

En tant que commerçant, artisan ou encore chef d’entreprise, les organismes bancaires étudieront votre demande de crédit immobilier de manière approfondie. Et pour cause, votre statut de travailleur non salarié (TNS) représente un risque plus élevé qu’un salarié en contrat à durée indéterminée (CDI). Vous ne percevez pas de salaire fixe, puisque votre chiffre d’affaires fluctue selon la période de l’année, la conjoncture économique, ou les projets en cours. Par ailleurs, la pérennité de votre activité n’est pas garantie sur le long terme et vous n’avez pas de fiche de paie à présenter à l’organisme prêteur. Enfin, en cas d’arrêt de travail ou de cessation d’activité, vous ne percevez pas ou peu d’indemnités.

Avant d’accepter votre demande de prêt immobilier, la banque évaluera votre capacité à rembourser vos mensualités de prêt durant toute la durée de votre crédit. Pour cela, vous devrez lui apporter des preuves factuelles qui attestent de la stabilité de votre activité ainsi que de la régularité de vos revenus. 

Obtenir un crédit immobilier quand on est commerçant, c’est possible ? 

Rassurez-vous, en tant que commerçant vous pouvez tout à faire contracter un prêt immobilier, que ce soit pour financer l’achat de votre résidence principale, l’acquisition d’une résidence secondaire, un investissement locatif, ou encore l’achat d’un local commercial.

Toutefois, gardez à l’esprit que votre profil représente un risque plus élevé que celui d’un salarié en CDI. Par conséquent, la banque peut se réserver le droit de durcir les conditions de prêt et d’exiger des garanties supplémentaires ou de vous demander un apport personnel plus important. 

Quels crédits immobiliers s’adressent aux travailleurs indépendants et auto-entrepreneurs ? 

Selon la nature de son projet immobilier, différents types de prêts immobiliers s'adressent au commerçant. L'entrepreneur devra choisir entre ces options de financement.

Le crédit immobilier classique pour un achat personnel

Les commerçants peuvent souscrire un crédit immobilier classique pour financer l’achat d’une résidence principale, secondaire ou en vue d’investir dans la location. Les travailleurs non salariés peuvent également bénéficier de certains prêts aidés sous conditions de revenus et d’éligibilité :

• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• les prêts épargne logement (PEL ou CEL) ;
• certaines aides locales ou régionales.

Ces dispositifs sont des solutions de financement qui ont vocation à compléter le crédit immobilier principal. Avoir recours à ces prêts alternatifs permet de réduire le coût total du prêt immobilier.

Le crédit professionnel pour le financement des locaux commerciaux ou professionnels

Le crédit immobilier professionnel permet de financer l’achat de murs commerciaux, bureaux, entrepôts ou locaux d’activité. Il permet à l'entrepreneur de devenir propriétaire de son magasin tout en étalant le coût de l’investissement sur plusieurs années.

L’acquisition des locaux en nom propre ou via une SCI

Les locaux professionnels peuvent être achetés directement par l’entreprise, en nom propre ou par une SCI (Société Civile Immobilière). La société civile immobilière permet notamment de séparer le patrimoine immobilier de l’activité professionnelle et de faciliter la gestion ou la transmission du bien.

Le crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier est une solution de financement par laquelle un établissement financier achète le bien puis le loue à l’entreprise avec une option d’achat en fin de contrat. Cette formule est souvent utilisée lorsque l’entreprise dispose d’un apport limité ou souhaite préserver sa trésorerie. Les loyers versés peuvent également être déductibles du résultat imposable sous certaines conditions.

Le prêt hypothécaire professionnel

Le prêt hypothécaire professionnel permet d’obtenir un financement en mettant un bien immobilier en garantie. Il peut être utilisé pour financer l’achat de locaux, des travaux ou le développement de l’entreprise.

Quels critères la banque examine-t-elle pour accorder un prêt professionnel ou personnel ?

Lors de l’étude de votre demande de prêt, la banque accordera de l’importance à un certain nombre de critères dont les principaux sont mentionnés ci-dessous.

L’ancienneté de votre activité commerçante

Idéalement, il est recommandé aux travailleurs non salariés d’attendre de pouvoir justifier de 3 années d’activité avant d’effectuer une demande de crédit immobilier. Après trois ans d’ancienneté, les établissements bancaires estiment que votre activité commerçante est viable. Évidemment, plus votre activité est ancienne, et plus vous aurez de chances que votre demande de crédit soit acceptée. À cette occasion, la banque vous demandera de lui communiquer vos trois derniers bilans comptables. 

Un bilan financier positif 

Votre activité doit être assez rentable pour pouvoir prétendre à un crédit immobilier. Aussi, vos comptes de résultat devront présenter un bilan financier convaincant et idéalement une progression du chiffre d’affaires au fil du temps.  

Une excellente tenue de comptes

Une bonne gestion de vos comptes personnels et professionnels rassurera la banque quant à votre capacité à honorer le remboursement de vos échéances de prêt. L’organisme financier vous demandera de lui transmettre vos trois derniers relevés bancaires afin de s’assurer de votre solvabilité, mais également de vérifier que vous savez parfaitement gérer votre budget. C’est pourquoi il est absolument impératif, durant les mois qui précèdent la demande de crédit, d’épurer vos comptes : veillez à rembourser autant que possible les dettes existantes, à ne pas avoir d’incident de paiement ou de découvert ! De plus, épargnez régulièrement une somme d’argent à laquelle vous ne toucherez pas. 

Le calcul de la capacité d’emprunt

Pour calculer votre capacité d’emprunt, et donc le montant maximum que vous pourrez emprunter à la banque, celle-ci va s’intéresser à votre taux d’endettement. Il s’agit de calculer le pourcentage que représentent vos charges (mensualité de crédit, loyer, pension alimentaire) par rapport à vos revenus. À savoir que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %. Dans l’éventualité où vous dépasseriez le taux d’endettement en vigueur, il faudrait alors réviser votre projet ou le remettre à plus tard.

La présence d’un apport personnel 

Les banques demandent généralement un apport personnel de 10 à 15 % du prix de vente du bien immobilier. Vous avez la possibilité de constituer un apport personnel encore plus important ? Votre capacité à épargner une partie de votre reste à vivre ne pourra que rassurer davantage la banque et augmenter vos chances qu’elle vous suive dans votre projet immobilier. Cette somme vous permettra notamment de couvrir les frais annexes liés à l’achat (frais de notaire, frais de dossier…). D’autre part, votre apport personnel vient réduire le montant de vos échéances de prêt, ou la durée de remboursement.

Des garanties supplémentaires pour compenser le risque

Comme pour tout emprunt immobilier, les commerçants doivent souscrire une assurance emprunteur afin de couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité au travail. Mais en raison de leurs revenus variables, les banques peuvent demander des garanties complémentaires afin de sécuriser encore davantage le financement : 

• emprunter avec un co-emprunteur en CDI : la situation professionnelle stable ainsi que les revenus réguliers de votre binôme compenseront le risque associé à votre statut de travailleur indépendant ; 
• l’hypothèque immobilière : en cas d’incapacité à régler les mensualités du prêt, vous autorisez la banque à saisir un bien immobilier que vous possédez déjà, ou le bien financé dans le cadre du prêt dans le but de se rembourser des sommes dues ;
• le nantissement : certains placements financiers (assurance-vie, comptes-titres, épargne financière…) sont mis en garantie pendant la durée du crédit ;
• la caution bancaire : un organisme de cautionnement se porte garant auprès de la banque en cas de défaut de remboursement ; 
• le garant personnel : un membre de votre entourage dont la situation financière est stable se porte caution pour vous.

Ces garanties permettent de rassurer l’établissement prêteur et peuvent faciliter l’obtention du crédit immobilier pour un entrepreneur ou un travailleur indépendant.

FAQ 

Comment augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier en tant que commerçant ?

Pour rassurer la banque, un commerçant doit présenter un dossier de crédit solide et complet. Il est recommandé d’avoir au moins trois ans d’activité, des bilans comptables positifs, une gestion bancaire irréprochable, ainsi qu’un apport personnel suffisant. Réduire ses crédits en cours, éviter les découverts et démontrer une capacité d’épargne régulière sont également des éléments déterminants pour améliorer son profil emprunteur et être en mesure de négocier son crédit selon les meilleures conditions possibles.

Quelle banque accorde un prêt immobilier aux commerçants ?

La majorité des banques traditionnelles acceptent de financer les commerçants, artisans et chefs d’entreprise, tant qu’ils présentent suffisamment de garanties. Certaines banques disposent d’offres de financement dédiées aux travailleurs indépendants. N’hésitez pas à comparer plusieurs offres de prêt ou de faire appel à un courtier en prêt immobilier.

Quel est le taux actuel d’un prêt immobilier professionnel ?

Le taux d’un prêt immobilier professionnel varie selon plusieurs critères : durée du financement, montant emprunté, santé financière de l’entreprise, apport personnel et garanties proposées. En 2026, les taux professionnels se situent généralement entre 3 % et 5 % selon les profils et les projets financés. Un dossier rassurant avec des comptes solides et un apport conséquent permet souvent d’obtenir un meilleur taux.