Comment obtenir un crédit immobilier quand on est gérant d'une société ou entrepreneur ? 

Vous êtes gérant de société ou entrepreneur et vous souhaitez concrétiser un projet immobilier à titre personnel ? Sachez que votre statut professionnel ne constitue en aucun cas un frein à l’obtention d’un prêt immobilier. Néanmoins, puisque vous ne pouvez pas fournir aux banques les mêmes garanties qu’un salarié en CDI, vous devrez disposer d’un dossier emprunteur solide et présenter un certain nombre de preuves pour augmenter vos chances de convaincre les banques de financer votre projet d’acquisition immobilière.

En tant que travailleur non salarié, faut-il attendre plusieurs années d’activité avant d’emprunter pour un projet immobilier ? Quel montant d’apport personnel prévoir quand on est gérant de société ? Est-il plus intéressant d’emprunter en son nom propre ou par sa société ? ... Autant de questions auxquelles nous nous efforcerons de vous répondre dans cet article !

Statut de gérant de société : qui est concerné ? 

Un travailleur indépendant acquiert le statut de gérant non salarié lorsque le statut juridique de sa société et la répartition du capital social s’y prêtent. Sont concernés : 

• Le gérants majoritaire de SARL (Société à Responsabilité Limitée) s’il détient seul ou avec son conjoint ou ses enfants, au moins 50 % des parts sociales de l’entreprise ;
• le gérant d’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ;
• le chef d’entreprise qui bénéficie du régime des travailleurs non salariés (TNS).

Peut-on obtenir un crédit immobilier quand on est gérant de société ou entrepreneur ? 

Le statut de gérant de société ou d’entrepreneur ne vous empêchera pas de décrocher un crédit immobilier. Mais selon la santé financière de votre société, vous pouvez devoir apporter plus de garanties à votre dossier emprunteur que ne le ferait un salarié en CDI. Car contrairement à lui, vos revenus de chef d’entreprise sont variables, sont partagés entre rémunération et dividendes, dépendent de la conjoncture économique ainsi que de la performance de votre entreprise. En d’autres termes, votre profil emprunteur représente un risque supplémentaire. Par ailleurs, la compréhension de vos revenus demande à la banque d’analyser vos documents comptables, qui restent plus complexes d’interprétation que le contrat de travail ainsi que les bulletins de paie d’un salarié.

Une société peut-elle faire un prêt à son dirigeant ?

En tant que dirigeant d’une société, vous vous interrogez probablement sur la meilleure manière de financer votre acquisition immobilière. Est-il plus intéressant d’acheter votre résidence principale ou secondaire, d’entreprendre les travaux de votre logement ou de vous lancer dans l’investissement locatif par le biais de votre société ou bien en votre nom propre ? 

Acquérir sa résidence principale au nom de sa société : bonne ou mauvaise idée ?

Bien qu’il soit factuellement possible d’acheter sa résidence principale par le biais de sa société, cette pratique reste déconseillée en raison de ses conséquences juridiques, fiscales et financières. Pour cause : 

• votre bien immobilier ne serait pas à votre nom, mais bien au nom de votre société ; 
• vous seriez tenu de verser un loyer à votre société pour pouvoir habiter votre logement ; 
• vous pouvez être confronté à des conséquences fiscales. Exemples : l’occupation du logement de votre société peut être considéré comme un avantage en nature offert par votre société, et donc susceptible d’être imposé. Lors de la revente, vous ne bénéficierez pas de la suppression d’exonération d’impôt de la plus-value…
• si votre société était en proie à des difficultés financières, alors les créanciers pourraient demander la saisie de votre bien immobilier.

Le crédit immobilier personnel reste la solution de financement la plus conventionnelle et la plus sécurisée pour un gérant non salarié d’acquérir sa résidence principale. 

Contracter un prêt immobilier en son nom propre 

Vous l’aurez donc compris, la meilleure manière d’envisager votre achat immobilier personnel en tant que travailleur indépendant reste de contracter un prêt immobilier en votre nom propre. Recourir à un prêt en tant que particulier présente l’avantage de vous offrir un taux d’intérêt plus faible que le prêt professionnel.

Gérant de société : quels sont les éléments que la banque étudie dans votre dossier emprunteur ?

Lors de l’étude de votre demande de prêt, la banque va considérer un certain nombre de paramètres qui lui permettra d’évaluer la viabilité de votre projet immobilier ainsi que le niveau de risque que représente votre profil emprunteur.

Votre statut juridique (SASU, EURL, SAS...)

Lorsqu’une banque procède à l’analyse du dossier de crédit d’un gérant de société, elle prend tout d’abord en considération son statut juridique (SAS, SASU, SARL, EURL…). Cette information donne une première indication sur la stabilité des revenus ainsi que le niveau de risque associé à votre profil emprunteur. Un dirigeant assimilé salarié, comme c’est le cas pour un président de SAS ou de SASU, aura tendance à rassurer la banque. À l’inverse, un travailleur non salarié (TNS), tel qu’un gérant d’EURL ou de SARL, fera l’objet d’une analyse plus approfondie. 

Vos bilans comptables des 2 ou 3 dernières années

Généralement, l’organisme de prêt procède au calcul de la moyenne des revenus du travailleur indépendant (gérant non salarié, micro-entrepreneur, profession libérale…) sur les 2 ou 3 dernières années de son exercice. Lisser les revenus permet de faire abstraction des variations de chiffre d’affaires, mais également de minimiser l’impact des périodes de faible activité.

L’établissement bancaire sera d’autant plus enclin à vous suivre dans votre projet immobilier si vous êtes en mesure de démontrer une progression de votre chiffre d’affaires. À contrario, si vos bilans comptables font état d’une récente baisse significative de votre activité, la banque peut renoncer à vous octroyer les fonds nécessaires, ou bien calculer votre capacité d’emprunt sur la base de vos revenus les plus bas.

Quoi qu’il en soit, la banque souhaite vérifier la stabilité et la pérennité des revenus du travailleur indépendant afin de s’assurer de sa capacité de remboursement sur le long terme. Pour cela, elle s’appuie notamment sur :

• la stabilité des revenus ;
• l’évolution du chiffre d’affaires ;
• la solidité financière de la société.

Notez par ailleurs que plus l’ancienneté de votre société est importante, et plus vous serez en position de convaincre la banque de financer votre projet immobilier !

Votre taux d’endettement 

Dans le respect de la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement des particuliers ne doit pas excéder 35 % de leurs revenus. Dans certains cas, et malgré un taux d’endettement conforme, la banque peut considérer que le reste à vivre de l’emprunteur est insuffisant pour couvrir ses dépenses quotidiennes. L’organisme de prêt analysera aussi votre capacité d’épargne ainsi que la stabilité financière de votre ménage, notamment en cas d’achat immobilier avec un co-emprunteur.

Votre secteur d’activité

La banque cherche à s’assurer que votre société restera assez performante dans la durée pour vous permettre de vous rémunérer suffisamment pour rembourser vos mensualités de prêt immobilier. Par conséquent, le secteur d’activité de votre société fait partie des indicateurs capables d’informer l’organisme bancaire sur la trajectoire de votre activité professionnelle pour les années à venir. Si vous exercez dans un secteur d’activité florissant, qui ne connait pas la crise, et qui offre des perspectives concrètes à moyen long terme, alors vous aurez de quoi rassurer votre banque. Au contraire, certains secteurs d’activité peuvent connaitre une perte de vitesse et décourager les organismes financiers, qui vous demanderont peut être des garanties supplémentaires afin de réduire le risque encouru. 

Comment un gérant de société ou TNS peut-il obtenir un prêt immobilier ? : nos 5 meilleurs conseils

1— Entreprendre un projet immobilier réaliste et cohérent 

Ce premier conseil vaut pour tous les types d’emprunteurs ! Afin de déterminer précisément les contours de votre projet immobilier, vous devrez porter un regard réaliste sur votre situation financière. Pour cela, vous devrez commencer par calculer la mensualité de prêt maximum que vos revenus vous permettront d’honorer une fois vos charges fixes payées (loyer, mensualités de tous les prêts en cours, pension alimentaire), tout en respectant le taux d’endettement légal de 35 %. Pour plus de facilité, n’hésitez pas à utiliser un outil de calcul de capacité d’emprunt en ligne. N’oubliez pas d’intégrer dans vos calculs les frais annexes liés à l’acquisition de votre bien immobilier (ex. intérêts, assurance emprunteur, frais de notaire, frais de dossier…).

2 — Justifier de revenus stables en tant que gérant de société

Afin d’obtenir votre prêt immobilier, vous devrez constituer un dossier de prêt qui rassemble les preuves de la stabilité de vos revenus afin de rassurer sur votre capacité à honorer le règlement des échéances de prêt. Vous pourrez mettre en avant l’ancienneté de votre entreprise (il est recommandé d’attendre 2 à 3 ans d’années d’existence) ainsi que l’évolution des résultats de votre activité (bilans comptables et prévisionnels sur les 3 dernières années). N’hésitez pas à énoncer d’autres sources de revenus qui viendraient gonfler le montant de vos ressources mensuelles (ex. revenus locatifs, rente, pension…).

3— Disposer d’un apport personnel suffisant

Disposer d’un apport personnel compte parmi les meilleurs arguments capables de convaincre votre banque de financer votre projet immobilier. Il n’existe pas de montant d’apport personnel minimum propre au statut de gérant de société ou d’entrepreneur. Toutefois, les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel qui s’élève à au moins 10 % du prix de vente de l’appartement ou de la maison que vous envisagez d’acquérir. En plus de permettre à la banque d’apprécier votre capacité à épargner, cette somme a pour vocation de régler les frais non inclus dans le prêt (ex. frais de notaire). De plus, l’apport personnel diminue le montant du capital emprunté ou réduit les mensualités du crédit. Quelle que soit l’option choisie, constituer un apport personnel en vue d’acheter votre bien immobilier vous fait économiser sur le coût total de votre prêt immobilier !

4 — Gérer ses comptes bancaires à la perfection !

Toujours dans l’optique de convaincre la banque de votre fiabilité, afin qu’elle ne craigne pas de défaillance de votre part, la tenue de vos comptes bancaires doit être irréprochable. Veillez donc à prendre soin de vos comptes bancaires durant les quelques mois qui précèdent votre demande de prêt immobilier :

• réduire au maximum les dettes en cours ;
• l’absence de découvert ; 
• l’absence d’incident de paiement ; 
• une épargne régulière. 

5 — Présenter des garanties complémentaires qui sécurisent le prêt 

En tant que gérant non salarié, vous pouvez envisager de diversifier les garanties pour renforcer la crédibilité de votre dossier emprunteur. La banque y sera particulièrement sensible. Selon le montant et la régularité de vos revenus, ou encore l’ancienneté de votre société, il peut être intéressant d’envisager :

• un garant qui se porte caution ; 
• la caution bancaire ; 
• l’hypothèque d’une maison ou d’un appartement si vous possédez déjà un patrimoine immobilier ; 
• le nantissement d’un produit financier quelconque.

6— Contracter un prêt immobilier à plusieurs

Les travailleurs non-salariés, quels qu’ils soient, décrocheront plus facilement un crédit immobilier dès lors qu’ils envisagent de contracter ce prêt avec un co-emprunteur dont la situation professionnelle et financière rassure la banque. Entendez par là, « idéalement un salarié en CDI ». En effet, la stabilité de ce type de profil emprunteur viendra compenser l’incertitude qui émane de votre statut de travailleur indépendant. 

Quels documents pour constituer votre dossier de prêt en tant que chef d’entreprise ? 

Alors que le jour de la demande officielle de prêt approche, vous allez devoir constituer votre dossier de prêt en tant que gérant de société. Il s’agit d’une étape importante, pour ne pas dire cruciale. Votre dossier doit contenir toutes les pièces justificatives demandées par la banque, auxquelles vous pourrez ajouter des documents supplémentaires pour appuyer votre demande de crédit. En somme, votre dossier de prêt doit être complet, organisé et convaincant !

La liste des documents personnels pour la demande de prêt

Pour contracter un prêt immobilier, tout emprunteur doit transmettre à sa banque des documents personnels tels que :

• une pièce d’identité (carte d’identité, passeport) ; 
• un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois à votre nom (facture de gaz, d’électricité, de téléphonie mobile ou d’internet, quittance de loyer…) ; 
• les 3 derniers relevés de comptes bancaires personnels (compte courant, compte joint, comptes épargne, comptes titres…) ;
• les 2 ou 3 derniers avis d’imposition ; 
• le tableau d’amortissement des éventuels crédits en cours au moment de la demande.

La liste des documents pour obtenir un prêt immobilier personnel quand on possède une société 

En tant que gérant non salarié, vous êtes tenu de communiquer à la banque certains documents propres à votre entreprise :

• un extrait Kbis datant de moins de 3 mois ; 
• les statuts de votre société ; 
• les bilans ainsi que les comptes de résultat des 2 ou 3 derniers exercices ;
• les liasses fiscales ;
• l’arrêté comptable de l’exercice en cours ;
• les 3 derniers relevés de compte professionnel ;
• les justificatifs de votre rémunération de gérance ;
• les procès-verbaux d’assemblée en présence de dividendes.

MAPAGEM : l'assurance emprunteur qui répond aux besoins des artisans, commerçants et chefs d’entreprise 

Dans le cadre d’un prêt immobilier personnel, il demeure essentiel de souscrire une assurance emprunteur, à la fois pour sécuriser votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité au travail, mais également pour offrir à la banque la garantie d’être remboursée du capital emprunté si vous étiez dans l’incapacité temporaire ou permanente de le faire.

En votre qualité de gérant de société non salarié, vous avez des besoins spécifiques en matière de protection. En effet, la banque peut vous demander de souscrire à certaines garanties adaptées aux chefs d’entreprise, notamment pour vous prémunir en cas d’arrêt d’activité. 

Aux côtés des artisans, commerçants et chefs d’entreprise depuis 1911, La MAPA d’assurances connait parfaitement les enjeux liés à votre activité indépendante et vous accompagne dans la concrétisation de vos projets personnels et professionnels ! L’assurance emprunteur MAPAGEM a été conçue pour vous : 

• une couverture personnalisable ; 
• une protection complète et efficace contre les aléas de la vie ; 
• des garanties au moins équivalentes à celles proposées par votre banque (conforme aux exigences liées à la délégation d’assurance) ; 
• des économies considérables : jusqu’à 12 000 euros sur le coût total de votre prêt immobilier !

N’attendez plus, et faites votre demande d’étude personnalisée dès à présent. Vous souhaitez échanger avec l’un de nos conseillers ? Composez le 0 800 865 865 (SERVICE ET APPEL GRATUITS) du lundi au vendredi de 9 h à 18 h. 

FAQ — Prêt immobilier pour gérant de société

Peut-on obtenir un prêt immobilier avant 3 ans d’activité en tant qu’entrepreneur ?

Bien que la règle consiste généralement à exiger 2 à 3 ans d’activité indépendante pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier, les banques font parfois des exceptions ! Pour obtenir un crédit immobilier avant d’atteindre cette ancienneté, vous devrez néanmoins posséder un dossier de prêt particulièrement solide (stabilité des revenus, apport personnel conséquent, trésorerie disponible, contrats et commandes en cours…).

Quelle banque propose un prêt immobilier pour auto-entrepreneur ou gérant de société ?

Afin d’obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur non salarié, vous pouvez vous adresser à une banque traditionnelle ou à une banque en ligne. Prenez le soin de bien comparer les offres de prêt présentes sur le marché. Pour bénéficier du meilleur taux ainsi que de conditions de crédit immobilier avantageuses, songez éventuellement à faire appel à un courtier.

Quel est le taux d’emprunt pour une SAS imposée à l’IR ?

Le statut fiscal d’une SAS imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu) n’entraîne pas automatiquement un taux de crédit immobilier plus élevé. En revanche, une SAS à l’IR peut parfois rendre complexe l’analyse des revenus par les organismes de prêt, notamment si la rémunération du dirigeant est faible ou majoritairement composée de dividendes. Plus votre dossier de prêt sera complet, clair et fiable, et plus les conditions de financement vous seront favorables.