Comment obtenir un crédit immobilier quand on est travailleur non salarié ? 

Obtenir un crédit immobilier quand on est travailleur indépendant peut sembler plus compliqué que pour un salarié en CDI. Revenus irréguliers, absence de contrat de travail, importance de l’ancienneté… Lorsqu’ils souhaitent accéder à la propriété, entrepreneurs, freelances, auto-entrepreneurs ou professions libérales s’interrogent sur leurs chances d’emprunter. Les banques prêtent-elles facilement aux profils indépendants ? Faut-il un apport plus important ? Quelles garanties permettent de rassurer un établissement prêteur ? La MAPA d’assurances vous guide afin de vous aider à concrétiser votre projet immobilier !

Chef d’entreprise, auto-entrepreneur, profession libérale : quelles sont les particularités du statut d’indépendant ? 

Le statut indépendant regroupe plusieurs types de travailleurs non salariés (TNS). Il se caractérise par la liberté avec laquelle il exerce son activité professionnelle à son compte. Contrairement à un salarié, il n’est tenu par aucun lien de subordination. Immatriculé dans un registre officiel, il dépend d’un statut juridique particulier qu’il a choisi selon les particularités de son activité : 

• une entreprise individuelle, rattachée au régime classique ;
• une micro-entreprise (ou auto-entreprise), qui bénéficie d’un régime simplifié ;
• une société telle que la SASU ou la SARL.

Lors de l’étude de la demande de crédit d’un indépendant, qu’il soit freelance, chef d’entreprise, auto-entrepreneur, ou profession libérale, la banque tiendra compte de certains éléments qui font défaut aux travailleurs non salariés : 

• l’absence de contrat de travail ; 
• la fluctuation et l’irrégularité de leurs revenus ; 
• le statut peu protecteur en cas d’arrêt de travail ou de cessation d’activité.

En tant qu’indépendant, votre profil emprunteur représente un risque accru en comparaison d’un salarié en CDI qui perçoit un salaire fixe tous les mois de manière pérenne. Face à la variation de votre chiffre d’affaires, la banque peut rencontrer des difficultés à évaluer votre solvabilité sur toute la durée du prêt. En effet, l’organisme emprunteur peut craindre que vous ne soyez pas en mesure de rembourser les mensualités de votre crédit immobilier. 

Est-il possible pour un entrepreneur individuel d’obtenir un prêt immobilier ?

Devenir propriétaire d’une résidence principale, d’une maison de vacances, ou se lancer dans l’investissement locatif n’est pas seulement réservés aux salariés en CDI. Un entrepreneur, quel qu’il soit, peut tout à fait obtenir un prêt immobilier ! Face à l’augmentation de la part d’indépendants sur le marché de l’emploi, les banques prêtent désormais plus facilement aux travailleurs non salariés. Pour autant, elles refuseront catégoriquement de prendre des risques inconsidérés ! Pour décrocher un crédit immobilier en tant qu’indépendant, vous devrez rassurer la banque quant à la stabilité de votre situation professionnelle ainsi qu’à votre capacité à honorer le remboursement de vos échéances de prêt jusqu’à la fin de votre crédit. 

Pour ce faire, vous aurez à lui présenter des garanties suffisantes qui attestent de votre sérieux et l’encouragent à financer votre projet immobilier. L’établissement bancaire quant à lui peut appliquer des conditions de prêt plus strictes s’il juge votre profil emprunteur particulièrement risqué. Cela peut se traduire par un taux d’intérêt plus élevé ou des exigences supplémentaires en matière de garanties. 

Décrocher un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ou gérant non salarié : 6 conditions

Afin d’accepter ou de refuser votre demande de prêt immobilier, la banque va analyser votre dossier dans sa globalité. À cette occasion, elle passera en revue un certain nombre d’éléments absolument essentiels pour l’aider à prendre sa décision finale.

La stabilité de votre activité : ancienneté et finances

Vous être entrepreneur et vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier ? Afin d’augmenter vos chances de convaincre la banque de vous financer, mieux vaut attendre de fêter les 3 ans d’ancienneté de votre activité professionnelle. Pour cause, les banques demandent généralement les bilans comptables (déclarations de chiffres d’affaires pour les micro-entrepreneurs) et les attestations fiscales des 3 dernières années. Cela lui offre un recul suffisant pour évaluer la viabilité de votre entreprise et apprécier l’évolution de votre chiffre d’affaires. Idéalement, vous devez pouvoir présenter une activité en croissance assortie de garanties pour le futur (ex. nouveaux contrats durables, projet de développement…).

Vous êtes en lancement d’activité et vous ne souhaitez pas reporter votre projet ? Certaines banques peuvent accepter de vous octroyer un prêt immobilier à condition contracter le crédit avec un co-emprunteur en CDI, ou bien d’avoir un apport personnel important.

La régularité de vos revenus indépendants

Un crédit immobilier vous engage sur 10, 15, 20, 25, parfois même 30 ans ! La banque a besoin de vérifier que les revenus de votre activité vous permettent de rembourser vos mensualités de prêt de manière durable. Mais dans les faits, vos revenus d’entrepreneurs peuvent fortement varier d’un mois à l’autre et restent difficilement prévisibles. Si tel est le cas, la banque calculera votre capacité d’emprunt en appliquant une décote de 20 à 40 % à vos revenus selon l’importance de leur fluctuation. 

Votre statut juridique et votre secteur d’activité

Encore à ce jour, certains statuts juridiques inspirent davantage confiance que d’autres. À titre d’exemple, la SASU, l’EURL ainsi que les professions libérales rassurent plus les banques qu’un statut d’auto-entrepreneur. Ajoutons à cela que certains secteurs d’activité restent plus valorisés que d’autres. Si vous exercez dans un domaine d’activité en pleine croissance, rémunérateur, qui offre des perspectives d’évolution, et qui ne connait pas la crise, l’obtention de votre crédit immobilier sera une simple formalité.

Votre capacité à épargner à travers l’apport personnel

Une demande de crédit immobilier s’anticipe ! En effet, la majorité des banques exigent un apport personnel minimum pour octroyer un crédit immobilier, même à des emprunteurs dont le niveau de risque s’avère maitrisé. En tant que travailleur non salarié, vous avez donc tout intérêt à constituer un apport personnel solide. Généralement, il est recommandé aux porteurs de projet d’épargner l’équivalent de 10 à 15 % du prix de vente du bien immobilier. Gardez à l’esprit que plus le montant de votre apport personnel sera élevé, et plus grandes seront vos chances de convaincre la banque de votre sérieux. En plus de pouvoir couvrir les frais annexes à l’acquisition (frais de notaire, de dossier…), vous démontrez à l’établissement bancaire votre aisance à mettre de côté pour concrétiser un projet qui vous tient à cœur. 

Votre capacité d’endettement ainsi que votre reste à vivre

La banque procèdera au calcul de votre taux d’endettement. En d’autres termes, il s’agira d’évaluer le pourcentage que représentent vos charges fixes (mensualités de l’ensemble des prêts en cours, loyer, pension alimentaire) par rapport à vos revenus. À savoir que le taux d’endettement maximum est fixé à 35 %. En raison de votre statut de travailleur indépendant, la banque peut abaisser le taux d’endettement si elle juge votre reste à charge insuffisant.

Une situation financière saine

Vos relevés de comptes font partie des documents que vous devrez transmettre à la banque. L’organisme de prêt vérifiera votre solvabilité, votre situation financière, et jugera de votre capacité à gérer un budget, à honorer vos paiements, à épargner. Soyez vigilant et évitez toute situation de découvert, d’incident de paiement ou d’interdiction bancaire qui pourrait venir entacher votre dossier.

Comment négocier un prêt immobilier auprès d’une banque quand on est travailleur indépendant ? — conseils

Des garanties qui sécurisent efficacement votre prêt immobilier !

Avant de formuler votre demande de crédit immobilier, prenez le temps de songer à toutes les garanties que vous pouvez déployer pour consolider votre dossier ! Votre statut d’entrepreneur peut effrayer les banques, donc vous devez faire en sorte de les rassurer. Voici des options intéressantes qui s’offrent à vous :

• souscrire une assurance de prêt immobilier complète qui vous couvre contre tous les risques (décès, incapacité, invalidité, perte d’exploitation…) ;
• un garant qui se porte caution ;
• une caution bancaire ;
• une hypothèque sur un bien immobilier ;
• un nantissement sur un contrat d’assurance-vie, un titre, une action…

Entrepreneur, contractez un crédit immobilier à plusieurs !

Envisager un achat immobilier avec un co-emprunteur peut particulièrement jouer en votre faveur, d’autant plus s’il travaille en tant que salarié en CDI. Si la banque estime que votre profil représente un risque, acheter avec co-emprunteur aux revenus stables aura pour effet de le minimiser.

Présenter une comptabilité claire et organisée

La banque appréciera que vous lui présentiez un dossier de prêt complet avec une comptabilité bien tenue. En amont, rassemblez :

• vos bilans comptables ou déclarations de chiffre d’affaires des deux à trois dernières années ;
• vos avis d’imposition ;
• vos relevés bancaires ;
• ainsi que les contrats en cours.

L’objectif reste de démontrer une gestion financière sérieuse et maitrisée, y compris lorsque les revenus varient d’un mois à l’autre.

Domicilier vos revenus chez la banque prêteuse

Si vous le souhaitez, vous pouvez envisager de domicilier vos revenus et éventuellement de transférer vos comptes épargne chez la banque prêteuse. Sachez que le crédit immobilier est un produit qui permet aux banques de conquérir de nouveaux clients et de les fidéliser. Il s’agit donc d’un argument à faire valoir dans le cadre de la négociation. Quant à vous, vous bénéficiez d’une gestion centralisée, et donc simplifiée, de vos comptes. 

Confier son dossier à un courtier en crédit immobilier

Moyennant une commission, le courtier est un professionnel de la négociation qui vous aide à constituer votre dossier emprunteur, mais aussi à présenter votre projet devant les banques ! En lui confiant la recherche de votre prêt immobilier, le courtier va faire jouer ses contacts afin de négocier votre offre de crédit au meilleur taux et aux meilleures conditions qui soient selon ce que votre profil indépendant permet. C’est une excellente solution si vous n’avez pas le temps ou l’envie de comparer les offres bancaires.

MAPAGEM : l’assurance emprunteur qui s’adresse aux indépendants 

Souscrire une assurance de prêt immobilier fait souvent partie des conditions sine qua non pour qu’une banque accepte de vous accorder un crédit immobilier. Sa couverture prend le relai du remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Ainsi, la banque est certaine de récupérer la somme prêtée.

En tant que travailleur indépendant, vous avez besoin d’une offre d’assurance emprunteur sur mesure qui prend en considération les spécificités de votre métier. C’est pourquoi la MAPA a crée MAPAGEM, une assurance emprunteur complète et modulable qui vous permet d’économiser jusqu’à 12 000 euros sur le coût total de votre crédit !

Vous souhaitez évaluer les garanties ainsi que le prix de votre future assurance de prêt ? Demandez votre étude personnalisée dès à présent. Il vous reste des questions ? Votre conseiller MAPA reste joignable par téléphone, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h, au 0 800 865 865 (SERVICE ET APPEL GRATUITS).

FAQ 

Quelle ancienneté faut-il avoir pour emprunter en tant qu’indépendant ?

Dans la majorité des cas, les banques exigent entre 2 et 3 ans d’activité avant d’accorder un crédit immobilier à un travailleur indépendant. Cette ancienneté leur permet d’analyser l’évolution du chiffre d’affaires, la stabilité des revenus et la viabilité de l’activité professionnelle sur le long terme.

Quelle banque propose un prêt immobilier pour auto-entrepreneur ?

La plupart des banques traditionnelles peut accorder un prêt immobilier aux auto-entrepreneurs et travailleurs indépendants, à condition qu’ils présentent un dossier qui tienne la route. Certaines enseignes bancaires se montrent toutefois plus ouvertes aux profils non salariés que d’autres. N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour défendre votre projet devant les organismes de prêt et obtenir la meilleure offre de crédit.

Comment calculer sa capacité d’emprunt en tant que freelance ?

Pour calculer la capacité d’emprunt d’un freelance, la banque effectue généralement la moyenne des revenus sur les 2 ou 3 dernières années. Elle prend ensuite en compte les charges fixes, les crédits en cours ainsi que le taux d’endettement maximal, fixé à 35 %. En raison de revenus parfois irréguliers, certains établissements appliquent également une décote afin d’anticiper les variations de chiffre d’affaires. Un apport personnel conséquent et une bonne gestion des comptes peuvent améliorer la capacité d’emprunt.

Un auto-entrepreneur peut-il obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Il n’est pas impossible pour un entrepreneur d’obtenir un crédit immobilier sans apport, bien que cela reste difficile. Les banques demandent le plus souvent un apport personnel qui couvre au moins les frais annexes (notaire, garantie…). Sans apport, l’emprunteur devra généralement compenser avec des revenus élevés, une activité stable et une excellente gestion financière.