Primo-accédant : comment bien choisir son assurance de prêt ?

Parmi les sujets qui méritent toute votre attention figure également la souscription d’une assurance emprunteur. Souvent méconnue des primo-accédants, elle conditionne pourtant l’obtention de votre crédit immobilier et protège votre famille face aux aléas de la vie.

Mais comment bien choisir son assurance de prêt en tant que primo-accédant ? Êtes-vous obligé d’accepter l’offre d'assurance de prêt de votre banque ? Quelles garanties sont indispensables pour un premier achat ? Peut-on vraiment réaliser des économies significatives ? Autant de questions auxquelles La MAPA d’Assurances vous répond dans cet article.

Qu’est-ce qu’un primo-accédant ? — définition

Le terme « primo-accédant » désigne à la fois une personne qui s’apprête à faire l’acquisition de son tout premier bien immobilier, mais aussi celle qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 dernières années. Notons qu’il s’agit d’un statut avantageux qui peut donner accès à certains dispositifs, aides ou subventions de la part des banques, du gouvernement et des collectivités locales. Le statut de primo-accédant concerne autant l’achat d’une résidence principale qu’un projet d’investissement locatif. 

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? — les avantages

L’assurance de prêt immobilier est une protection indispensable lorsque l’on souscrit à un crédit immobilier. Durant toute la durée du remboursement du prêt immobilier, l’assuré peut être confronté à un sinistre capable de l’empêcher d’honorer le paiement de ses échéances de prêt. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité causée par une maladie ou un accident, l’assurance de prêt prend en charge le remboursement des mensualités ou du capital restant dû à la banque (dans le respect des conditions prévues au contrat). Par conséquent, cette couverture représente pour la banque la certitude de se voir rembourser la somme prêtée, et ce, quoiqu’il arrive. En prenant le relai, l’assurance de prêt met également l’emprunteur et sa famille à l’abri des difficultés financières durant cette période de trouble. Cela évite notamment aux proches de devoir s’endetter pour éponger la dette, et au propriétaire d'être contraint de vendre le bien immobilier.

Assurance emprunteur : LE sésame pour obtenir un crédit primo-accédant ?

Dans l’absolu, souscrire une assurance emprunteur ne relève pas de l’obligation légale. Ni la loi ni le Code des assurances ne le prévoit. Cependant, qu’il s’agisse ou non de votre premier achat immobilier, vous avez peu de chance d’obtenir un crédit immobilier sans cette assurance ! Les banques exigent cette garantie pour sécuriser votre prêt immobilier. Sans quoi, elles n’auraient pas la certitude d’être remboursées de la somme prêtée en cas de sinistre. Cela représente un risque trop important pour les organismes prêteurs.  

Quelles garanties de l’assurance de prêt souscrire pour un premier achat immobilier ? 

Si vous jetez votre dévolu sur une offre d’assurance de prêt externe telle que l’assurance de prêt MAPAGEM, vous serez amené à sélectionner vos garanties afin de constituer votre couverture sur mesure parfaitement adaptée à vos besoins ! Primo-accédant ou non, certaines garanties vous seront obligatoirement demandées par votre banque, tandis que vous pourrez renforcer votre couverture à l’aide de garanties optionnelles.

Le socle de base de l’assurance de prêt immobilier

Toutes les offres d’assurance de prêt immobilier se composent du même socle de garanties, à savoir : la garantie décès ainsi que la garantie PTIA. La banque exigera toujours ces deux garanties pour l’octroi du crédit immobilier, et ce, indépendamment de votre situation personnelle ou de la nature de votre projet immobilier. 

La garantie décès (DC)

La garantie décès (DC) prend effet lors du décès de l’emprunteur unique ou de l’un des co-emprunteurs. Dans ce contexte, l’assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à la banque, ce qui entraine l’effacement de la dette. Les ayants droit pourront alors librement disposer du bien immobilier sans être redevables envers la banque.

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) couvre les situations dans lesquelles une maladie ou un accident rend l’assuré définitivement incapable d’exercer une quelconque activité professionnelle rémunérée. Elle est reconnue quand le taux d’invalidité s’élève à 100 % et que l’assuré fait face à l’incapacité de réaliser sans aide au moins 3 des 5 actes du quotidien : se laver, s’habiller, manger, se déplacer ou changer de position (se lever, s’asseoir, s’allonger). Dans le cas d'une PTIA, l'état de santé de l'assuré ne peut plus tendre vers une amélioration. Par conséquent, l'assurance procède généralement au remboursement intégral du capital restant dû.

Les garanties supplémentaires

Des garanties supplémentaires vous sont proposées afin de renforcer votre couverture de base. Selon votre projet et votre profil, la banque peut vous demander de souscrire à certaines d’entre elles. Les garanties IPT et IPP sont fréquemment requises pour l’achat d’une résidence principale.

La garantie Perte d’Emploi (PE)

Aussi appelée « assurance chômage », la garantie perte d’emploi prend le relai en cas de rupture involontaire du contrat de travail ouvrant droit à l’ARE. Elle prévoit la prise en charge partielle ou totale des mensualités pendant la période sans emploi, notamment en cas de licenciement économique ou de démission légitime (ex. suivi de conjoint). Les licenciements pour faute grave et les démissions classiques en sont exclus. La rupture conventionnelle n’est pas couverte par tous les contrats d’assurance.

La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)

La garantie invalidité permanente partielle (IPP) s’active lorsque l’assuré est victime d’une maladie ou d’un accident qui entraine un taux d’invalidité qui se situe entre 33 % et 66 %. La capacité de travail est durablement réduite, mais l’assuré peut toujours exercer une activité professionnelle. L’indemnisation par l’assurance est calculée en fonction du taux d’invalidité, et dans le respect des limites contractuelles. La garantie IPP intervient uniquement en complément de la garantie IPT. Tous les assureurs ne la proposent pas.

La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT)

La garantie invalidité permanente totale (IPT) s’applique lorsque le taux d’invalidité de l’emprunteur est compris entre 66 et 99 %. Toute reprise d’activité professionnelle est impossible, et ce, de façon définitive. L’assuré reste cependant autonome dans les gestes de la vie quotidienne. Après la période de consolidation (stabilisation de l’état de santé), l’assurance prend en charge le capital restant dû ou règle les mensualités jusqu’au terme du prêt, et à hauteur de la quotité assurée.

La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) entre en jeu lorsque l’état de santé de l’emprunteur l’empêche temporairement d’exercer son activité professionnelle en raison de séquelles liées à une maladie ou un accident. Contrairement à l’IPT, cette incapacité est provisoire. Selon les termes du contrat, elle peut porter sur le seul métier exercé ou sur toute activité professionnelle. Pendant l’arrêt, l’assureur prend en charge les mensualités du crédit. La garantie s’éteint dès la reprise d’une activité rémunérée à temps partiel ou à temps plein. La présence d’une clause autorisant le mi-temps thérapeutique peut prévoir le maintien de la garantie dans ce cas précis.

Quelles sont les aides pour un achat primo-accédant ?

Si vous êtes jeune primo-accédant, sachez qu’un certain nombre d’aides financières ou de dispositifs avantageux s'adresse à vous pour vous faciliter l’accès à la propriété. Leur objectif principal étant de réduire le coût total de votre premier achat immobilier. Voici un récapitulatif de ces aides. 

Bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt bancaire dédié aux primo-accédants proposé par les établissements bancaires conventionnés. Il intervient en complément d’un crédit bancaire classique et vous permet de financer une partie de votre résidence principale sans payer d’intérêt. Le PTZ est un dispositif accessible sous conditions de revenus. À titre d’exemple, on peut imaginer que selon votre situation le PTZ vous permet de financer votre premier achat immobilier à hauteur de 40 % de son prix sans intérêt. Vous achetez votre maison ou votre appartement en couple ou à plusieurs ? Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, chaque co-emprunteur doit être primo-accédant.

Accéder au prêt d’accession sociale (PAS) 

Cumulable avec le PTZ, le prêt d’accession sociale (PAS) permet aux primo-accédants de bénéficier d’un crédit à faible taux d’intérêt pour acheter leur résidence principale. Vous pouvez demander le PAS auprès de l'une des banques affiliées au PAS. Ce dispositif est soumis à des plafonds de ressources. 

Bénéficier du « prêt accession » d’Action Logement

Grâce au « prêt accession » d'Action Logement les primo-accédants accèdent plus facilement à l’achat d’une résidence principale. Il propose un prêt à taux réduit à 1 % pour un emprunt maximum de 30 000 euros. Ce dispositif était autrefois appelé « prêt 1 % logement ». Il s’adresse uniquement aux salariés des entreprises privées qui respectent le plafond de ressources.

L’achat d’un logement neuf en « zone ANRU » à taux de TVA réduit

Dans certaines zones urbaines prioritaires (ANRU et quartiers prioritaires), un dispositif d’accession aidée permet aux primo-accédants d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Pour en bénéficier, plusieurs critères sont pris en compte : la localisation du bien, le niveau de ressources de l’acquéreur, l’usage du logement comme résidence principale, ainsi que le respect d’un plafond de prix de vente ou de construction.

Des aides pour construire ou rénover votre résidence principale

Enfin, certaines collectivités accordent des subventions directes à la construction ou la rénovation. Ces dispositifs variant d’une commune à l’autre, il est conseillé de se renseigner directement auprès de sa mairie.

Choisir librement votre assurance emprunteur jeune : la délégation d’assurance

Dans le cadre de l’obtention de votre crédit immobilier, votre banque vous proposera de souscrire à son offre d’assurance emprunteur. Il s’agit d’un contrat groupe qui propose les mêmes garanties standard pour tous les types de profils, et dont les risques sont mutualisés entre tous les adhérents. Ce type de formule correspond rarement aux besoins réels des emprunteurs, qui payent parfois des garanties auxquelles ils n'auraient pas choisi de souscrire. En moyenne, l’assurance groupe des banques est plus chère que l’assurance emprunteur individuelle souscrite auprès d’une assurance externe telle que La MAPA.

Heureusement, depuis 2010, la loi Lagarde permet à tout emprunteur de choisir librement sa compagnie d’assurance grâce à la délégation d’assurance. Vous avez alors la possibilité de refuser l’assurance emprunteur de votre établissement prêteur afin d’opter pour un contrat d’assurance emprunteur individuel. Ce dernier présente l’avantage d’être personnalisable selon votre profil, votre projet immobilier ainsi que vos besoins. La mise en concurrence des offres sur le marché de l’assurance vous permet d’accéder à des tarifs compétitifs et d’économiser jusqu’à 50 % sur le prix de votre assurance de prêt. 

Le droit de changer d’offre d’assurance de prêt à tout moment

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, vous pouvez procéder à la résiliation ainsi qu'au changement de votre assurance emprunteur à tout moment et sans frais. En tant que primo-accédant, si vous n'êtes pas satisfait de votre contrat d’assurance, vous avez le droit de changer de contrat d’assurance emprunteur en cours de prêt. En faisant jouer la concurrence vous obtiendrez votre assurance de prêt immobilier au meilleur tarif ! Pour procéder à une délégation d’assurance ou à un changement d’assurance de prêt en cours de crédit, vous devrez respecter la règle de l’équivalence de garanties : souscrire une assurance de prêt dont les garanties sont au moins équivalentes à celles proposées par votre contrat d’assurance bancaire.

Les critères de choix pour l’assurance de prêt primo-accédant

Pour bien choisir votre contrat d’assurance de prêt primo-accédant, nous vous recommandons vivement de ne pas vous focaliser uniquement sur le prix de la cotisation d’assurance ! En effet, d’autres critères méritent votre attention lors de la recherche approfondie que vous mènerez :

• le niveau de garanties (décès, PTIA, invalidité, incapacité, perte de travail…) ;
• le type d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) ;
• le taux d’assurance appliqué (aussi appelée « quotité ») ;
• la durée de couverture ;
• la quotité assurée dans le cadre d’un crédit à plusieurs ;
• les délais de carence et les franchises ;
• la présence (ou non) d’exclusions ou de limitations de garanties ;
• le coût total du prêt ;
• le mode d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire).

Protégez votre premier achat immobilier avec la Garantie Emprunteur MAPAGEM

Devenir propriétaire pour la première fois est une grande et belle aventure ! C'est pourquoi La MAPA d’Assurances reste présente à vos côtés durant chaque étape de votre projet d’achat immobilier. Avec sa couverture sur mesure et son coût maitrisé, la Garantie Emprunteur MAPAGEM s’adresse parfaitement aux primo-accédants ! Elle sécurise votre crédit immobilier et protège votre famille face aux aléas de la vie, tout en vous permettant d’économiser jusqu’à 12 000 euros sur le coût total de votre prêt immobilier.

Avec des garanties équivalentes à celles proposées par votre banque, vous bénéficiez d’une couverture complète, adaptée à votre situation de nouvel acquéreur, et sans compromis sur la protection.

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