Quelles sont les garanties de l'assurance de prêt immobilier ?

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, d’un local professionnel, ou encore dans l’optique d’un investissement locatif, votre banque vous demandera automatiquement de souscrire une assurance de prêt immobilier pour contracter le crédit immobilier. Dans ce contexte, et si vous optez pour une assurance de prêt autre que celle de votre banque, vous devrez sélectionner avec le plus grand soin les garanties de votre assurance emprunteur. 

Mais alors entre la garantie PTIA, IPT, ITT, IPP… il y a de quoi se perdre ! Quelles garanties votre banque peut-elle exiger pour le prêt immobilier ? Que couvrent les garanties de l’assurance de prêt ? Quels éléments prendre en compte pour bien choisir son assurance emprunteur ? Exclusions, délais de carence, modalités d’indemnisation… on fait le point ! 

La MAPA Assurances reste à vos côtés afin de vous accompagner dans votre projet d’achat immobilier. Pour vous aider à y voir plus clair, passons en revue les garanties de l’assurance emprunteur : leur fonctionnement, ce qu’elles couvrent réellement, et comment choisir les plus adaptées à votre profil et à votre projet immobilier.

Qu’est-ce qu’une assurance emprunteur et à quoi sert-elle ? — définition

L’assurance emprunteur a pour objectif de protéger l’assuré, sa famille ainsi que son projet immobilier contre les aléas de la vie. En cas d’accident ou de maladie causant une invalidité, une incapacité ou entrainant le décès de l’assuré, l’assurance de prêt prévoit le remboursement de tout ou une partie du capital restant dû ou bien des mensualités du crédit immobilier. Elle permet d’éviter que l’emprunteur et ses proches se retrouvent confrontés à des difficultés financières pendant cette période de trouble. Elle sauvegarde également le projet immobilier tout en garantissant à l’organisme prêteur le remboursement de la somme empruntée. 

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Aucune loi ne prévoit l’obligation de souscrire une assurance emprunteur. Et pourtant, il s’avère presque impossible d’obtenir un crédit immobilier sans assurance de prêt, car les banques l’exigent. 

Quelles sont les garanties de l’assurance emprunteur ? 

Les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur

La garantie décès ainsi que la perte totale et irréversible d’autonomie sont automatiquement incluses dans tous les contrats d’assurance emprunteur, quelle que soit la banque ou la compagnie d’assurance. 

La garantie décès (DC)

La garantie décès de l’assurance de prêt se déclenche lorsque l’emprunteur est amené à mourir avant la fin du remboursement du crédit immobilier et avant d’atteindre la limite d’âge fixée dans le contrat (entre 60 et 70 ans). Dans ce cas, la compagnie d’assurance procède au remboursement total du capital dû à la banque. Le crédit immobilier prend fin et le bien immobilier revient aux héritiers du défunt.

La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) offre une protection en cas de maladie ou d’accident qui empêche définitivement l’assuré d’exercer toute activité professionnelle rémunératrice. La perte totale et irréversible d’autonomie est déclarée lorsque le taux d’invalidité maximum de 100 % est atteint. Dans le cadre de la PTIA, l’emprunteur est contraint de bénéficier de l’aide d’une tierce personne pour réaliser au moins 3 des 5 actes ordinaires de la vie courante : 

• se laver ;
• s’habiller et se déshabiller ;
• se nourrir ;
• se déplacer ;
• changer de position (se lever, s’asseoir, s’allonger). 

Les garanties complémentaires optionnelles de l’assurance de prêt 

Afin d’étendre la couverture de votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez choisir de souscrire à des garanties complémentaires. Bien qu’elles soient présentées comme étant facultatives, votre banque peut exiger que vous souscriviez à certaines d’entre elles selon votre projet. Par exemple, dans le cadre de l’achat d’une résidence, les banques exigent généralement les garanties IPP et IPT.

La garantie Perte d’Emploi (PE)

Aussi appelée « assurance chômage », la garantie perte d’emploi protège l’assuré en cas de rupture involontaire de son contrat de travail si elle ouvre des droits à l’allocation de retour à l’emploi (ARE). La garantie perte d’emploi peut prendre en charge une partie ou la totalité des mensualités du crédit immobilier durant la période de chômage, en cas de licenciement économique ou de démission légitime (ex. suivi de conjoint). Elle ne couvre pas l’assuré en cas de licenciement pour faute grave ou démission classique. Certains contrats d’assurance couvrent la rupture conventionnelle, mais cela n’est pas automatique. Il reste important de se référer aux clauses du contrat.

La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)

Le taux d’invalidité de la garantie invalidité permanente partielle (IPP) est compris entre 33 et 66 %. La capacité de travail de l’emprunteur à la suite d’une maladie ou d’un accident, s’en trouve durablement réduite, mais ne l’empêche pas totalement de travailler. Le montant de l’indemnisation varie selon le taux d’invalidité réel, dans le respect des modalités d’indemnisation du contrat. La garantie IPP n’est pas systématiquement proposée par les assurances. Notons par ailleurs qu’il est possible d’y adhérer seulement en complément de la garantie IPT.

La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT)

La garantie IPT couvre l’emprunteur lorsqu’il présente un taux d’invalidité d’au moins 66 % des suites d’une maladie ou d’un accident. Dans le cadre de l’invalidité permanente totale, le niveau de détérioration des capacités physiques ou cognitives de l’assuré l’empêche totalement de travailler, et ce, de manière définitive. Pour autant, il reste autonome dans les gestes essentiels de la vie quotidienne. Après la consolidation de l’état de santé de l’assuré, la garantie IPT peut rembourser le capital restant dû ou couvrir les mensualités du crédit immobilier jusqu’à son terme, et à hauteur de la quotité prévue au contrat. 

La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) désigne l’impossibilité d’exercer son métier initial ou toute autre activité professionnelle (selon ce qui est prévu au contrat) du fait des séquelles provoquées par un accident ou une maladie entrainant un arrêt de travail. Contrairement à l’IPT, l’ITT n’est pas définitive. Ici, la garantie ITT ne fonctionne que quand l’assuré se trouve en incapacité totale d’exercer une activité professionnelle. L’assurance de prêt prend alors le relais et procède au remboursement des mensualités du prêt immobilier durant l’arrêt de travail de l’emprunteur. La garantie ITT prend fin lorsque l’assuré reprend une activité professionnelle rémunérée à temps plein ou à temps partiel (sauf si le contrat couvre le mi-temps thérapeutique).

Comment choisir son assurance emprunteur avec les meilleures garanties ?

Privilégier la délégation d’assurance

Afin de sécuriser votre crédit immobilier, vous avez le choix entre :

• Le contrat d’assurance groupe proposé par votre banque : ses garanties sont standardisées, c’est-à-dire qu’elles sont les mêmes pour tous les assurés. Les risques sont mutualisés entre tous les clients de l’enseigne bancaire et le montant de la cotisation est unique ;
• Le contrat d’assurance de prêt individuel des compagnies d’assurance externes : les garanties sont plus souples et personnalisées selon vos besoins. Le tarif de l’assurance de prêt varie selon votre profil, votre projet, les garanties choisies ainsi que votre niveau de couverture. La délégation d’assurance permet de faire jouer la concurrence afin d’obtenir une couverture sur mesure souvent moins chère que l’assurance emprunteur de votre banque.

Vous avez déjà un contrat en cours ? La loi Lemoine vous permet d’en changer à tout moment et sans frais, à la seule condition que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien.

Analyser et comparer les offres d’assurance de prêt immobilier 

Les contrats d’assurance emprunteur présentent des différences significatives d’une offre à l’autre. Il est donc vivement conseillé de les mettre en concurrence et de prendre le temps de les comparer. Pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation et à votre budget, vous pouvez faire une simulation sur un comparateur en ligne ou faire appel à un courtier spécialisé.

Pour protéger efficacement votre projet immobilier face aux risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité, plusieurs critères méritent une attention particulière lors de votre analyse :

• le taux d’invalidité exigé par l’assureur pour activer les garanties ;
• le délai de carence applicable ;
• les modalités de remboursement ou d’indemnisation ;
• l’éventuelle surprime liée à l’âge ou à l’état de santé de l’assuré ;
• le délai de franchise prévu au contrat ;
• la quotité assurée ;
• les exclusions et restrictions de garanties ;
• la durée maximale de prise en charge ;
• la limite d’âge fixée.

Les modalités d’indemnisation de l’assurance emprunteur

Le mode d’indemnisation : forfaitaire ou indemnitaire ? 

Lors de la signature de votre contrat d’assurance de prêt, vous pouvez choisir entre deux modes d’indemnisation :

• Le mode indemnitaire : l’indemnisation vient pallier la perte de revenus réelle. Autrement dit, le montant du remboursement par l’assurance correspond à la différence entre les revenus perçus avant et les revenus perçus après l’arrêt de travail, auxquels sont déduites les indemnités journalières versées par la Sécurité sociale. Par conséquent, en cas de maintien de salaire, la compagnie d’assurance ne prévoit aucune indemnisation.
• Le mode forfaitaire : le montant de l’indemnisation ne dépend ni des revenus ni des prestations sociales de l’emprunteur. L’assurance de prêt prend en charge les mensualités du prêt, à hauteur de la quotité souscrite, même si l’assuré n’a pas subi de perte de revenus. En outre, le mode d’indemnisation forfaitaire reste le plus intéressant, mais il donne lieu à une cotisation plus chère.

Les délais de carence et de franchise

Selon les contrats, l’assurance de prêt peut prévoir un délai de carence ainsi qu’un délai de franchise pour certaines de ses garanties. 

Le délai de carence désigne une période de 1 à 12 mois en début de contrat durant laquelle l’assuré ne sera pas indemnisé par l’assurance en cas de sinistre, même s’il est contractuellement couvert. 

Quant au délai de franchise, il correspond au laps de temps qui s’écoule entre la déclaration du sinistre et le déclenchement de l’indemnisation. Dans le cadre du délai de franchise, l’assuré devra attendre en moyenne 90 jours pour être indemnisé par sa compagnie d’assurance.

Quelles sont les exclusions de garanties de l’assurance emprunteur ?

Les exclusions sont des situations précises dans lesquelles l’assureur refuse de prendre en charge un sinistre. Elles ne sont pas nécessairement les mêmes d’un contrat à l’autre, c’est pourquoi il demeure essentiel d’en prendre connaissance avant la signature. Vous pourrez ainsi mesurer précisément l’étendue de votre couverture et éviter les mauvaises surprises. Lorsqu’une assurance emprunteur comporte des exclusions de garantie, elle doit les formuler de manière explicite et sans ambiguïté dans son contrat. 

Parmi les cas d’exclusion les plus courants figurent :

• l’exercice d’une profession à risque ;
• la pratique d’un sport dangereux (ex. ULM, escalade, plongée) ;
• une maladie préexistante non déclarée dans le questionnaire médical ;
• une pathologie ou un accident lié à une consommation excessive d’alcool ou de substances illicites ;
• une tentative de suicide ;
• une tentative de record ;
• un contexte de guerre, d’émeute ou d’attentat.

Vous exercez un métier à risque ou pratiquez un sport extrême ? Il est possible de couvrir ces situations spécifiques via un rachat d’exclusion, moyennant le paiement d’une surprime. Cette solution vous permet de bénéficier d’une protection complète malgré des risques particuliers.

La quotité d’assurance, qu’est-ce que c’est ? 

La quotité de l’assurance emprunteur représente le taux de couverture. Il s’exprime en pourcentage. Le montant pris en charge par l’assurance en cas de sinistre dépend de cette quotité. Vous serez amené à la définir lors de la souscription à votre assurance de prêt. Que vous souscriviez un crédit seul ou en couple, la quotité totale doit obligatoirement être de 100 % : 

• Emprunteur seul : pour une quotité de 100 %, l’assurance peut couvrir l’intégralité de la mensualité, dans les limites prévues au contrat ;
• Co-emprunteurs : la prise en charge est répartie selon la quotité de chacun. Avec une quotité de 50 % chacun, l’assurance rembourse la moitié de la mensualité due par la personne touchée par le sinistre. Le co-emprunteur reste redevable de l’autre moitié du remboursement.

Quel est le coût de l’assurance de prêt immobilier?

Vous trouverez des assurances emprunteur à tous les prix ! Et pour cause, les banques et les assureurs fixent librement leurs tarifs, et le coût final de votre assurance de prêt dépend d’un certain nombre de paramètres.

Le profil de l’emprunteur 

Le prix de l’assurance emprunteur dépend en grande partie des caractéristiques personnelles de l’emprunteur. Plus l’emprunteur est âgé, plus le risque de maladie ou de décès est élevé. L’état de santé et l’historique médical évalué via le questionnaire médical, le mode de vie (ex. statut fumeur), la pratique d’un sport à risque ou l’exercice d’une profession dangereuse sont autant de facteurs susceptibles de faire grimper le tarif, de restreindre certaines garanties, voire d’entrainer un refus d’assurance. Si votre état de santé constitue un frein, sachez que le questionnaire médical n’est pas toujours obligatoire. Selon votre situation, le droit à l’oubli ou la convention AERAS peuvent vous ouvrir l’accès à une couverture adaptée.

Les caractéristiques du crédit 

Plus le montant du crédit est élevé et la durée du prêt longue, plus le coût de l’assurance sera important. Le niveau de garanties souscrites influe aussi directement sur la prime. Une couverture étendue implique mécaniquement des cotisations plus élevées.

La nature et la localisation du bien 

Un bien situé dans une zone exposée à des risques naturels ou à un fort taux de criminalité entrainera une tarification à la hausse. De même, une résidence secondaire reste plus exposée aux risques de vol et de vandalisme. Elle sera généralement plus coûteuse à assurer qu’une résidence principale.

Les modalités du contrat 

Franchises, exclusions, quotité d’assurance contribuent aussi à faire varier le tarif de l’assurance de prêt. Au-delà des garanties obligatoires (décès et PTIA), les garanties complémentaires facultatives (IPT, IPP, ITT, perte d’emploi) augmentent le coût de la couverture, tout comme un niveau de quotité élevé.

Garantie emprunteur MAPAGEM : économisez jusqu’à 12 000 euros sur votre assurance de prêt

La Garantie Emprunteur MAPAGEM est la solution idéale pour couvrir votre prêt immobilier tout en préservant votre budget. Elle vous permet de protéger votre famille face aux aléas de la vie, avec à la clé :

• des garanties complètes, conformes aux exigences de votre établissement bancaire ;
• des garanties équivalentes à celles proposées par votre banque ;
• jusqu’à 12 000 euros d’économies sur le coût total de votre crédit.

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