Tout savoir sur la taxe foncière des locaux commerciaux
En tant que propriétaire ou locataire d'un local commercial, vous êtes susceptible d'être assujetti au paiement de la taxe foncière. Notre guide complet sur la taxe foncière des locaux commerciaux vous fournira toutes les informations dont vous avez besoin pour mieux comprendre cet impôt. Vous y découvrirez les méthodes de calcul détaillées, vos obligations légales ou encore les cas d'exonération possibles. Retrouvez ici tous les aspects essentiels de la taxe foncière afin d'optimiser la fiscalité de votre local commercial.
La taxe foncière sur un local commercial, qu’est-ce que c’est ? — définition
La taxe foncière est un impôt prélevé au bénéfice de l’État et des collectivités locales. Cette taxe est prévue par l’article 1400 du Code général des impôts (CGI) pour les propriétés bâties. Elle concerne les locaux à usage d’habitation ou de logement, mais également les locaux commerciaux et professionnels. Bien entendu, le calcul de la taxe foncière varie en fonction de la nature du bien. La taxe foncière est un impôt qui a pour vocation de contribuer au financement des budgets municipaux et départementaux. De fait, le paiement de la taxe foncière est une obligation à laquelle tout propriétaire doit se soumettre, même s’il met en location son bien immobilier.
Qui du locataire ou du propriétaire doit payer la taxe foncière sur un local commercial ?
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit s’acquitter du paiement de la taxe foncière au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le propriétaire vend son local commercial dans le courant de l’année, il pourra éventuellement prétendre au remboursement prorata temporis de la taxe foncière.
Bien que le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du local commercial, il a parfois le droit d’intégrer la taxe foncière aux charges locatives dues par son locataire. Afin d’éviter tout abus, la Loi Pinel encadre depuis le 18 juin 2014 les règles relatives à la répartition des charges entre le locataire et le bailleur. Désormais, le propriétaire ne peut plus imputer au locataire les charges issues :
- des travaux de mise aux normes (mise en conformité avec la règlementation, ou vétusté des lieux) ;
- des honoraires liés à la gestion de la location du local commercial (frais de gestion courante, frais de relance, frais d’établissement du bail ou des quittances…) ;
- des travaux liés à la structure générale du bâtiment ;
- au sein d’un immeuble collectif, les frais liés à l’inoccupation de certains locaux ou à la gestion par d’autres locataires.
L’avis de taxe foncière est toujours envoyé automatiquement au propriétaire, sans démarche préalable. Sauf dans le cas précis où le propriétaire aurait procédé à la modification de la consistance du local (destination, surface, nombre de pièces, équipement…).
Comment répercuter la taxe foncière sur le locataire ? (bail commercial)
Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le propriétaire bailleur était libre de répercuter un certain nombre de charges sur son locataire. Dorénavant, la loi Pinel limite drastiquement ces pratiques (voir la liste des charges non imputables au locataire ci-dessus).
Selon l’article R 145-35 du Code de commerce, le propriétaire du local commercial demeure responsable du paiement des impôts tels que la CET (Contribution Économique Territoriale), taxes et redevances. Cependant, il est autorisé à répercuter la taxe foncière et les taxes annexes à celle-ci sur le locataire. Pour cela, il doit impérativement mentionner dans le contrat de bail commercial sa volonté d’imputer le paiement de la taxe foncière au locataire.
Comment calculer la taxe foncière d’un local commercial ?
Calculer la valeur locative cadastrale ou le loyer du local commercial (base du calcul de la taxe foncière)
La toute première étape indispensable au calcul du montant de la taxe foncière réside dans le calcul de la valeur locative cadastrale. Celle-ci désigne le montant du loyer annuel d’un bien immobilier en cas de mise en location dans des conditions jugées normales et à une date précise. Elle s’estime selon 3 critères :
- la surface pondérée du local (en fonction de l’utilisation et des caractéristiques du local) ;
- le tarif de sa catégorie ;
- son coefficient de localisation.
Ainsi, le calcul de la valeur locative est le suivant : surface pondérée x tarif de la catégorie x coefficient de localisation
À quoi sert la détermination de la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) fait office de base d’imposition de la taxe foncière des locaux professionnels et commerciaux.
Où trouver la valeur locative cadastrale d’un local commercial ?
La valeur locative cadastrale d’un local apparait en haut de l’avis d’imposition de la taxe foncière. Vous pouvez également retrouver cette information sur le document d’évaluation du local commercial (auprès du centre des impôts fonciers de la commune du local).
Comment obtenir la fiche de calcul de la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative varie chaque année en fonction de l’évolution du marché locatif ainsi que des loyers. Par conséquent, le montant de la taxe foncière est aussi revu à la hausse ou à la baisse. Pour obtenir la fiche de calcul de la valeur locative cadastrale, il convient de se rendre sur l’espace personnel du site officiel impot.gouv.fr, ou bien de contacter le centre des impôts fonciers dont dépend le local commercial.
Utiliser la formule pour calculer la taxe foncière (abattement)
La taxe foncière se calcule sur la base des trois éléments ci-dessous :
- la valeur locative cadastrale du bien (base d’imposition de la taxe foncière) ;
- le coefficient de revalorisation déterminé par la loi de finances ;
- le taux d’imposition appliqué par les collectivités territoriales.
Notons que la base d’imposition des propriétés bâties correspond à la moitié de la valeur locative, car elles disposent d’un abattement de 50 % (20 % pour les propriétés non bâties). À ce résultat, on appliquera le coefficient de revalorisation, ainsi que le taux d’imposition des collectivités. Le résultat final équivaut au montant de la taxe foncière due.
Quelle exonération de la taxe foncière sur un local commercial ?
Dans certains cas, le propriétaire d’un local commercial (propriété bâtie) peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière. Voici le détail de ces cas précis.
Une exonération temporaire en cas de construction
Il s'avère possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière durant 2 ans si la propriété est :
- une nouvelle construction ;
- une reconstruction ;
- un agrandissement ;
- un terrain destiné à un usage commercial.
Afin d’en disposer, le propriétaire doit procéder à la demande d’exonération de la taxe foncière dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux.
Une exonération pour certaines entreprises
Certaines entreprises qui exercent leur activité dans un local commercial peuvent, à la discrétion de chaque collectivité territoriale, être exonérées de la taxe foncière. Cette mesure concerne notamment :
- les jeunes entreprises innovantes (JEI) ;
- les locaux repris à une entreprise en difficulté.
Un dégrèvement de taxe foncière en cas d’absence du local
Si le local commercial n’est pas exploité ou qu’il est fermé pour congé, le propriétaire peut éventuellement profiter d’un dégrèvement de taxe foncière. Pour cela, il doit cumuler les conditions suivantes :
- le local est volontairement inexploité ;
- la durée d’inoccupation du local commercial excède 3 mois ;
- l’inexploitation concerne l’intégralité du local.
Si le propriétaire se trouve dans ces trois situations, il doit demander le dégrèvement de la taxe foncière afin d’en bénéficier. Pour cela, il suffit de transmettre une réclamation à l’administration fiscale compétente, sous un délai maximum d’un an.
