L’assurance de prêt pour résidence secondaire : les réponses à toutes vos questions !

L’achat d’une résidence secondaire représente une toute nouvelle étape dans votre vie ! S’agit-il d’un pied-à-terre à la mer ? D’un chalet à la montagne ? Ou peut être d’une maison de vacances à la campagne histoire de se mettre au vert ? 

Quel que soit ce merveilleux projet immobilier, vous aurez probablement besoin de passer par un crédit immobilier. Et qui dit « crédit », dit « assurance emprunteur ». Le choix de votre assurance de prêt est une démarche décisive. L’objectif étant de choisir une couverture qui vous protège ainsi que votre famille et votre projet, sans pour autant mettre à mal votre budget.

L’assurance de prêt pour résidence secondaire est-elle obligatoire ? Les garanties exigées par la banque sont-elles les mêmes que pour une résidence principale ? Peut-on choisir librement son assureur ? Et comment réduire sa prime sans sacrifier sa protection ? La MAPA Assurances vous apporte toutes les réponses dont vous avez besoin pour financer votre bien secondaire en toute sérénité, avec une couverture taillée sur mesure.

L’assurance de prêt, de quoi parle-t-on ? — définition

Achat d’une résidence principale, acquisition d’une résidence secondaire, investissement locatif… quelle que soit la nature du projet immobilier, un particulier qui contracte un crédit auprès de sa banque, doit souscrire une assurance de prêt pour sécuriser son achat immobilier. Celle que l’on appelle aussi « assurance emprunteur » présente des garanties qui protègent l’assuré et ses proches en cas de survenue d’un sinistre, qu’il s’agisse d’un décès, d’une invalidité, d’une incapacité de travail, ou encore de la perte d’un emploi. L’assurance de prêt immobilier représente également une sécurité pour l’organisme prêteur. En effet, si l’assuré est victime d’une maladie ou d’un accident qui le prive de ses revenus et l’empêche de procéder au remboursement du prêt, alors l’assurance rembourse une partie ou l’intégralité des mensualités du crédit.

Quels biens immobiliers sont considérés comme une résidence secondaire ?

Par définition, la résidence secondaire désigne une habitation qui est occasionnellement occupée, généralement durant les périodes de vacances. Légalement, pour qu’un bien immobilier soit considéré comme résidence secondaire, il ne doit pas être habité par son propriétaire plus de 6 mois par an. 

Ce logement de vacances peut être une maison, ou bien un appartement, ou encore un mobil-home… en somme, toute habitation qui ne fait pas office de résidence principale. Les biens immobiliers vacants ou à vocation d’investissement locatif entrent dans cette catégorie.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance pour un prêt immobilier destiné à une résidence secondaire ?

Vous n’avez pas obligation de souscrire une assurance emprunteur pour acheter une résidence secondaire ou principale. Pour autant, sans assurance de prêt, rares sont les banques qui accepteront de vous suivre. Contracter un crédit immobilier est un engagement de 10, 15, 20, voire 25 ans. Durant cette période, il est possible que vous soyez confronté à des difficultés qui vous empêchent temporairement ou définitivement de pouvoir rembourser le prêt. La banque exige cette assurance afin d’être certaine de se voir rembourser la somme empruntée, et ce, quoiqu’il arrive. D’autre part, l’assurance emprunteur vous confère une certaine sérénité. Vous avez la certitude qu’en cas de maladie ou d’accident, l’assurance pourra prendre le relais sur le paiement de vos échéances de prêt, ce qui évitera une dégradation de votre situation financière.

Assurance emprunteur : quelles sont les garanties exigées par la banque pour l’achat d’une seconde résidence ?

Les garanties exigées par la banque pour une résidence secondaire sont les mêmes que pour une résidence principale. Votre contrat d’assurance emprunteur devra se composer de : 

• la garantie décès (DC) ;
• la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) ;
• la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) ;
• la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT).

La garantie décès (DC)

Incluse systématiquement dans tout contrat d’assurance emprunteur, la garantie décès (DC) s’active lorsque le décès de l’emprunteur ou de l’un des co-emprunteurs survient avant le terme du crédit immobilier. L’assureur prend alors en charge le remboursement du capital restant dû, proportionnellement à la quotité assurée définie au contrat.

Pour un emprunteur seul, la quotité (taux de couverture exprimé en pourcentage du montant du prêt assuré) est obligatoirement fixée à 100 % : la banque est donc intégralement remboursée. Lorsque le prêt immobilier est souscrit à deux ou en indivision, la quotité totale doit atteindre au minimum 100 %, sans jamais dépasser 200 %. Chaque co-emprunteur peut opter pour une couverture égale ou asymétrique selon ses revenus et son exposition au risque (50/50, 60/40, 70/30…). 

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie PTIA entre en jeu lorsqu’un accident ou une maladie grave réduit l’assuré à un état de dépendance absolu, caractérisé par un taux d’invalidité maximum de 100 %. L’emprunteur n’est alors plus en mesure d’exercer la moindre activité professionnelle et nécessite l’assistance quotidienne d’une tierce personne pour effectuer les actes élémentaires de la vie, tels que se nourrir, se laver, se déplacer.

Dans le cadre d’une assurance de prêt pour résidence secondaire, l’indemnisation reste proportionnelle à la quotité assurée. Selon les conditions prévues au contrat, la prise en charge peut s’effectuer soit par versement unique du capital restant dû, soit par remboursement mensuel des échéances. Il reste fortement conseillé de privilégier le versement en capital unique plutôt que le remboursement échelonné. Cette option s’avère particulièrement pertinente pour un bien secondaire : elle vous offre la liberté de vendre ce logement tout en disposant immédiatement des fonds nécessaires pour adapter si nécessaire votre résidence principale à vos nouveaux besoins.

La garantie invalidité permanente totale (IPT) 

Complémentaire à la PTIA, la garantie invalidité permanente totale (IPT) couvre les situations dans lesquelles le taux d’invalidité de l’assuré, consécutif à une maladie ou un accident, est compris entre 66 % et 99 %. À ce stade, la personne conserve son autonomie pour effectuer les gestes du quotidien, mais se trouve définitivement dans l’incapacité d’exercer une quelconque activité professionnelle.

Une fois l’état de santé stabilisé (période de consolidation), et après confirmation de l’invalidité permanente totale par le médecin-conseil, l’assurance emprunteur prend en charge le capital restant dû ou règle les mensualités du prêt immobilier, dans la limite de la quotité souscrite. 

L’incapacité temporaire totale (ITT)

La garantie incapacité temporaire totale (ITT) couvre l’emprunteur qui se trouve dans l’incapacité provisoire d’exercer son activité professionnelle. C’est notamment le cas d’un arrêt maladie de longue durée reposant sur des éléments médicaux objectifs et vérifiables. Les pathologies dites non objectivables, dont le diagnostic repose essentiellement sur les déclarations du patient (ex. fatigue chronique, burn-out, la dépression, la sciatique ou les dorsalgies) sont généralement exclues du périmètre de couverture. La garantie ITT prend fin lorsque l’assuré peut de nouveau occuper une activité professionnelle rémunérée, à temps partiel ou à temps complet (sauf si le contrat prévoit la prise en charge lors d’un mi-temps thérapeutique).

Au moment de souscrire votre assurance emprunteur pour votre résidence secondaire, vous aurez à choisir entre une couverture limitée à l’incapacité d’exercer VOTRE métier, ou étendue à l’incapacité d’exercer TOUT métier. Cette distinction est loin d’être anodine. Dans le second cas, un boucher contraint à l’arrêt à la suite d’un accident pourrait se voir refuser toute indemnisation si l’assureur juge qu’il demeure apte à occuper un poste de bureau.

Renforcer la protection de votre crédit immobilier grâce aux garanties complémentaires

Au-delà des garanties exigées par la banque, il est possible d’enrichir votre contrat d’assurance de prêt avec des garanties optionnelles.

La garantie Perte d’Emploi (PE)

Également désignée sous le terme d’ » assurance chômage », la garantie perte d’emploi prend en charge tout ou partie des mensualités du prêt immobilier en cas de rupture involontaire du contrat de travail ouvrant droit à l’allocation de retour à l’emploi (ARE). Le licenciement économique ou la démission légitime (suivi de conjoint, par exemple) sont couverts.

En revanche, elle ne s’applique pas en cas de licenciement pour faute grave ni de démission classique. La prise en charge des ruptures conventionnelles varie selon les contrats : ce point doit être vérifié dans les clauses spécifiques avant la souscription.

La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)

La garantie invalidité permanente partielle (IPP) s’applique lorsque le taux d’invalidité de l’assuré des suites d’une maladie ou d’un accident, est compris entre 33 % et 66 %. L’emprunteur conserve une capacité de travail résiduelle, mais celle-ci se trouve durablement et significativement diminuée. L’indemnisation par l’assurance est calculée au prorata du taux d’invalidité constaté, dans le respect des modalités prévues au contrat. Cette garantie n’est pas proposée de manière universelle par l’ensemble des assureurs : elle ne peut être souscrite qu’en complément de la garantie IPT.

Banque ou assurance externe : quelle assurance de prêt immobilier choisir ?

Afin de sécuriser le crédit immobilier destiné à l’achat de votre résidence secondaire, deux possibilités s’offrent à vous : 

• adhérer à l’assurance groupe proposée par votre banque ;
• opter pour la délégation d’assurance et choisir l’assurance emprunteur d’une compagnie d’assurance externe. 

L’assurance groupe de la banque

Choisir l’assurance de prêt proposée par votre banque présente l’avantage de rendre la démarche plus simple et rapide. Votre crédit ainsi que votre assurance sont gérés au même endroit, vous n’avez pas à comparer les offres disponibles sur le marché, vous pouvez souscrire directement. Toutefois ! Ce contrat groupe mutualise les risques entre des emprunteurs très différents. Les garanties sont les mêmes pour tout le monde et peuvent ne pas correspondre à vos besoins réels. Vous prenez donc le risque de payer pour des garanties dont vous n’avez pas besoin, ou au contraire de ne pas bénéficier d’une couverture suffisante. Notons que le prix de l’assurance emprunteur de la banque reste en moyenne plus élevé que celui d’un contrat d’assurance externe. 

L’assurance individuelle d’un assureur externe 

Aux yeux de la loi, vous êtes libre de choisir votre offre d’assurance de prêt, qu’il ait vocation à financer une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. En outre, vous pouvez tout à fait refuser l’assurance de la banque afin de privilégier un contrat d’assurance individuel. Comparer les offres du marché via une délégation d’assurance emprunteur est donc fortement recommandé. Faire jouer la concurrence reste le meilleur moyen de réduire le coût de l’assurance de prêt. D’autant qu’opter pour un assureur externe permet généralement de bénéficier d’un tarif plus avantageux et d’accéder à des garanties personnalisées plus étendues et mieux calibrées à votre profil.

Quels sont les critères de choix d’une assurance emprunteur pour sa maison de vacances ?

Pour choisir une assurance de prêt qui sécurise votre résidence secondaire tout en vous permettant de faire des économies, vous devrez examiner :

• le niveau de garanties (décès, PTIA, invalidité, incapacité, perte de travail…) ;
• le type d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) ;
• le taux d’assurance appliqué (aussi appelée « quotité ») ;
• la durée de couverture ;
• la quotité assurée dans le cadre d’un crédit à plusieurs ;
• les délais de carence et les franchises ;
• la présence d’exclusions ou de limitations de garanties (ex. accident lié à la pratique de sport à risque ou suite à la consommation d’alcool) ;
• le coût total du prêt ;
• le mode d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire).

Quelle est la meilleure assurance de prêt pour une résidence secondaire ? : la Garantie Emprunteur MAPAGEM bien sûr !

Vous recherchez une assurance de prêt pour résidence secondaire à la fois performante et compétitive ?  La Garantie Emprunteur MAPAGEM est conçue pour sécuriser votre crédit immobilier tout en protégeant vos proches face aux aléas de la vie — le tout à un tarif maîtrisé.

Ce contrat d’assurance emprunteur vous offre :

• une couverture complète et personnalisable, qui est adaptée à toutes les situations et à tous les profils ;
• des garanties équivalentes à celles exigées par votre banque ;
• des économies pouvant atteindre 12 000 € sur le coût total de votre prêt immobilier.

Pour obtenir votre étude personnalisée, envoyez-nous votre demande de devis en ligne en quelques clics seulement. Vous avez des questions sur la Garantie Emprunteur MAPAGEM ? Nos conseillers MAPA sont disponibles par téléphone du lundi au vendredi, de 9 h à 18 h, au 0 800 865 865 (appel gratuit).

Comment renégocier l’assurance de prêt d’une résidence secondaire ?

La loi Lemoine : résiliez votre assurance de prêt à tout moment

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs disposent d’une liberté totale pour changer d’assurance emprunteur à n’importe quel moment de la vie de leur crédit immobilier, sans délai d’attente ni contrainte calendaire.

Une seule condition à respecter : que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles exigées par votre banque. La demande de résiliation peut être adressée par différents canaux, y compris en ligne lorsque le contrat a été souscrit par ce biais. L’établissement prêteur dispose ensuite d’un délai de 10 jours pour se prononcer. Il n’est autorisé à opposer un refus qu’en cas de non-équivalence des garanties.

Quand vaut-il mieux renégocier son assurance de prêt ?

Le moment choisi pour changer de contrat influe directement sur le niveau d’économies réalisables. Plus la renégociation intervient tôt dans la durée du prêt, là où les intérêts et la prime d’assurance sont les plus élevés, plus le gain financier sera significatif.

Par ailleurs, certains événements de vie constituent des opportunités idéales pour revoir votre contrat à votre avantage : un changement de situation personnelle ou professionnelle, ou encore une évolution favorable de votre état de santé (ex. arrêt du tabac), une réduction de votre niveau de risque, peut justifier une révision à la baisse de votre prime d’assurance emprunteur.

Résidence secondaire : la défiscalisation des cotisations d’assurance du revenu foncier est-elle possible ?

Le propriétaire d’une résidence secondaire ne peut pas bénéficier de la déduction des cotisations d’assurance de son revenu foncier, comme c’est le cas pour un investissement locatif.