L’assurance emprunteur pour une résidence principale : ce que vous devez savoir

Et à tout, cela s’ajoute le choix de l’assurance emprunteur, indispensable pour sécuriser votre projet immobilier ! Est-elle vraiment obligatoire ? À quelles garanties souscrire pour une résidence principale ? Peut-on choisir une autre offre d’assurance de prêt immobilier que celle proposée par la banque ? Et surtout, comment ne pas payer plus que nécessaire ?

Dans cet article, vous trouverez tout ce qu’il vous faut savoir sur l’assurance emprunteur dans le cadre de l’achat d’une résidence principale : son rôle, les garanties exigées, les options qui s’offrent à vous, ainsi que les conseils de La MAPA d’Assurances pour faire le bon choix. 

À quoi sert l’assurance emprunteur ? — définition

L’assurance emprunteur s’adresse aux particuliers ainsi qu’aux professionnels qui contractent un prêt dans le cadre d’un achat immobilier. Aussi appelée « assurance de prêt immobilier », elle se compose de garanties qui protègent l’assuré et sécurisent son projet immobilier en cas d’aléas tels que le décès, l’invalidité, l’incapacité de travail, ou encore la perte d’emploi. Elle protège également la banque contre le défaut de paiement, car elle procède à la prise en charge de tout ou d’une partie des mensualités du prêt bancaire si l’emprunteur est confronté à une maladie ou à un accident qui le prive de ses revenus.

L’assurance prêt immobilier est-elle obligatoire pour l’achat d’une résidence principale ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, ni la loi ni le Code des assurances ne vous oblige à souscrire une assurance emprunteur. En d’autres termes, il ne s’agit pas d’une obligation légale. En revanche, vous avez peu de chance d’obtenir un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale sans assurance emprunteur. Souscrire un crédit immobilier vous engage sur une période relativement longue durant laquelle vous pouvez être amené à faire face aux aléas de la vie. Accorder un prêt sans garanties représente un trop gros risque pour une banque. 

Quelles sont les garanties obligatoires de l’assurance emprunteur pour une résidence principale ?

Afin d’obtenir votre crédit immobilier, vous devrez souscrire un contrat d’assurance de prêt qui se compose des garanties exigées par votre banque. Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, les établissements prêteurs demandent généralement 4 garanties :

• la garantie décès ;
• la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• la garantie incapacité temporaire totale (ITT) ;
• la garantie invalidité permanente totale (IPT).

La garantie décès (DC)

La garantie décès (DC) intervient quand l’emprunteur unique ou l’un de co-emprunteur décède avant la fin du remboursement du crédit immobilier. Dans ce contexte, l’assurance emprunteur procède au remboursement du capital restant dû, au prorata de la quotité assurée. En cas de crédit immobilier contracté par un emprunteur unique, la quotité (taux de couverture exprimé en pourcentage du prêt emprunté couvert) s’élève toujours à 100 %. Par conséquent, l’assureur rembourse à la banque le crédit immobilier dans son intégralité. Si la résidence principale est achetée par un couple ou plusieurs personnes, la quotité doit être au moins égale à 100 % au total. Les co-emprunteurs peuvent alors décider d’être couverts à 100 % chacun, ou bien de répartir cette quotité entre eux comme ils le souhaitent (50/50, 60/40, 70/30…). La garantie décès est toujours incluse dans les offres d’assurance de prêt immobilier, au même titre que la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) couvre l’assuré si celui-ci est victime d’un accident ou d’une maladie qui engendre une perte d’autonomie maximum caractérisée par un taux d’invalidité de 100 %. Dans ce cas, l’emprunteur a besoin de l’aide d’une tierce personne pour effectuer les gestes essentiels du quotidien (se nourrir, se laver, se déplacer…). Il n’est plus du tout en mesure d’exercer une activité professionnelle. L’indemnisation par l’assurance dépend également de la quotité assurée. Puisqu'en cas de PTIA, l'état de santé de l'assuré a très peu de chances d'évoluer, la compagnie d’assurance procède généralement au versement du capital restant dû. 

La garantie invalidité permanente totale (IPT) 

La garantie invalidité permanente totale (IPT) prend le relai sur le remboursement du prêt immobilier lorsque le taux d’invalidité de l’assuré, des suites d’une maladie ou d’un accident, est compris entre 66 % et 99 %. La diminution des capacités physiques ou cognitives l’empêche définitivement d’exercer une activité professionnelle, quelle qu’elle soit. En revanche, il peut assurer les gestes du quotidien en autonomie. Après une période de consolidation (stabilisation de l’état de santé), si le médecin-conseil confirme l’invalidité permanente totale, alors l’assurance rembourse le capital restant dû ou procède au règlement des mensualités, à hauteur de la quotité prévue par le contrat.

L’incapacité temporaire totale (ITT)

La garantie incapacité temporaire totale (ITT) s’active quand l’assuré ne peut temporairement plus du tout exercer son activité professionnelle. Lors de la souscription au contrat d’assurance emprunteur, vous pouvez choisir que l’ITT intervienne en cas d’incapacité à exercer VOTRE métier, ou TOUT métier. Cela fait toute la différence. Dans le second cas, un boulanger qui serait contraint de rester quelque temps dans un fauteuil roulant après un accident pourrait se voir refuser l’indemnisation si l’assurance estime qu’il est capable d’exercer un métier de bureau. 

Renforcer votre protection grâce à la garantie perte d’emploi

La plupart des banques ne vous demanderont pas de souscrire à une garantie perte d’emploi dans le cadre de l’achat d’une résidence principale. Et pourtant, intégrer cette garantie facultative à votre contrat d’assurance emprunteur sécurise d’autant plus votre projet immobilier. Aussi appelée « assurance chômage », elle protège votre projet immobilier en cas de rupture involontaire de votre contrat de travail. Il peut s’agir d’un licenciement économique, d’une démission légitime (ex. suivi de conjoint), et parfois de rupture conventionnelle. Les licenciements pour faute grave ou pour démission classique n’entrent pas dans ce dispositif.

Comment souscrire une assurance emprunteur pour un prêt immobilier ?

Au moment de souscrire une assurance emprunteur, deux options s’offrent à vous : 

• le contrat d’assurance groupe de votre banque ;
• le contrat d’assurance individuel d’une compagnie d’assurance externe. 

Le contrat d’assurance groupe de votre banque

Votre banque vous proposera de souscrire à son contrat d’assurance de prêt. Il s’agit d’une assurance collective qui se compose de garanties standardisées, et dont les risques sont mutualisés entre tous les souscripteurs de la banque sans prendre en considération leurs spécificités. Le principal avantage réside dans l’aspect pratique : vous souscrivez au crédit immobilier et à l’assurance de prêt auprès du même établissement. Par ailleurs, vous n’avez pas à comparer les offres d’assurance emprunteur des différentes compagnies d’assurance. Cependant, en plus de ne pas bénéficier de garanties personnalisées, une assurance groupe coûte en moyenne plus cher qu’une assurance de prêt individuelle. Automatiquement, cela peut nettement augmenter le coût total de votre prêt immobilier. 

Privilégier un contrat d’assurance individuel grâce à la délégation d’assurance

La délégation d’assurance vous permet de privilégier l’assurance de prêt d’une compagnie d’assurance à celle de votre banque. Souscrire à un contrat individuel d’assurance emprunteur présente l’intérêt de vous offrir une couverture sur mesure avec des garanties et des conditions d’indemnisation personnalisées. De plus, vous pouvez mettre en concurrence les offres d’assurance emprunteur afin d’obtenir votre assurance de prêt au meilleur prix ! 

Seule condition à respecter pour que votre demande de substitution aboutisse : l’équivalence de garanties. Votre contrat d’assurance individuel devra se composer au moins des garanties minimales exigées par votre banque. Afin de vérifier que cet impératif est respecté, vous pourrez vous référer à la fiche standardisée d’informations ainsi que la fiche personnalisée.

Comment bien choisir son assurance emprunteur pour sa résidence principale ?

Pour choisir une assurance de prêt qui sécurise votre emprunt tout en vous permettant de faire des économies, voici les principaux critères que vous devrez comparer lors de l’étude des offres d’assurance :

• le niveau de garanties (décès, PTIA, invalidité, incapacité, perte de travail…) ;
• le type d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) ;
• le taux d’assurance appliqué (aussi appelée « quotité ») ;
• la durée de couverture ;
• la quotité assurée dans le cadre d’un crédit à plusieurs ;
• les délais de carence et les franchises ;
• la présence (ou non) d’exclusions ou de limitations de garanties ;
• le coût total du prêt ;
• le mode d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire).

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Vous avez pour projet d’acheter votre résidence principale ? Ne laissez pas l’assurance de prêt peser dans votre budget !  La Garantie Emprunteur MAPAGEM vous offre la possibilité de sécuriser votre crédit immobilier grâce à :

• des garanties complètes (décès, invalidité, incapacité), conformes aux exigences de votre banque ;
• une couverture équivalente, voire supérieure, à celle proposée par votre établissement ;
• jusqu’à 12 000 € d’économies sur la durée de votre prêt immobilier.

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Comment assurer son crédit immobilier en cas de risque aggravé de santé ?

Un problème de santé passé ou présent ne vous empêchera pas forcément d’obtenir une assurance emprunteur. En cas de refus d’assurance de la part d’une ou de plusieurs assurances, sachez que des dispositifs sont là pour vous faciliter l’accès à une assurance de prêt.

La dispense du questionnaire de santé 

Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif, vous êtes dispensé de présenter le questionnaire de santé si :

• votre crédit immobilier est inférieur ou égal à 200 000 euros ;
• que la fin du remboursement est prévue avant vos 60 ans.

Dans ce cas, l’assureur n’est pas autorisé à prendre en considération votre état de santé dans le cadre de l’assurance de prêt.

Faire valoir son droit à l’oubli (cancers, hépatite C)

Si vous avez été atteint d’une pathologie grave comme un cancer ou une hépatite C, il se peut que vous puissiez bénéficier du droit à l’oubli. Après un délai de 5 ans de rémission (à compter de la fin du protocole thérapeutique) et en l'absence de rechute, vous n’êtes plus tenu de déclarer votre ancienne maladie à l’assureur. 

La convention AERAS

Si votre état de santé vous expose à un refus d’assurance classique, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet d’accéder malgré tout à une couverture. Elle prévoit un examen de votre dossier à plusieurs niveaux et encadre les surprimes et exclusions de garanties applicables.

Quel est le coût moyen d’une assurance prêt immobilier ?

Vous pouvez faire baisser le coût de votre assurance de prêt afin qu’elle ne pèse pas trop dans le budget total de votre prêt immobilier. Pour cela, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les offres des compagnies d’assurance externes à votre banque. Leurs tarifs sont calculés sur la base de nombreux critères, parmi lesquels :

• le montant du capital emprunté ;
• la durée du crédit ;
• le taux d’intérêt ;
• l’âge de l’emprunteur ;
• le mode de vie (ex. tabagisme) ;
• la pratique éventuelle de sports dangereux ;
• l'exercice d’un métier à risque ;
• l'état de santé actuel et les antécédents médicaux.