Quelle assurance emprunteur pour sécuriser votre investissement locatif ? 

En tant que futur propriétaire bailleur, vous devez sécuriser votre projet sur le long terme. Et si l'assurance emprunteur compte parmi les étapes incontournables de tout achat immobilier financé à crédit, elle répond à des règles spécifiques dans le cadre d'un investissement locatif.

Garanties, taux, quotité, fiscalité... les enjeux sont nombreux et les décisions que vous prendrez auront un impact direct sur la rentabilité de votre bien. Alors, comment choisir l'assurance emprunteur la plus adaptée à votre projet locatif, au meilleur prix ? C'est ce que La MAPA d'Assurances vous propose de voir aujourd'hui.

Qu’est-qu’un investissement locatif ? — définition

L’investissement locatif est un projet immobilier qui consiste à acheter une maison ou un appartement, neuf ou ancien, dans l’optique de le mettre en location. Investir dans la location reste un excellent moyen : 

• de se bâtir un patrimoine immobilier ;
• de percevoir des revenus complémentaires ;
• d’obtenir une plus-value à la revente.

Comment fonctionne le prêt locatif ?

Quand vous empruntez pour acheter un bien destiné à la location, les banques n’appliquent pas les mêmes règles que pour l’acquisition d’une résidence principale. Afin de calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement prêteur prend en compte les loyers que vous percevrez à hauteur de 70 % de leur montant estimé. En effet, avant de vous octroyer un crédit immobilier, la banque analyse la rentabilité prévisionnelle de votre bien.

Concrètement, cela signifie que les mensualités de votre prêt ne reposent pas entièrement sur vos revenus personnels. Une grande partie sera couverte par les recettes locatives, ce qui allège votre effort financier réel et vous permet d’investir dans des biens que vous n’auriez peut-être pas pu financer seul. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier : vous construisez un patrimoine en utilisant la rentabilité du bien lui-même comme argument de financement.

Ce mécanisme peut aussi s’appliquer aux locations saisonnières, à condition d’être en mesure de présenter une analyse sérieuse du marché local pour justifier les revenus attendus.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ? — définition

L’assurance emprunteur, aussi appelée « assurance de prêt immobilier », est une couverture à laquelle votre banque vous demandera de souscrire afin de sécuriser votre prêt immobilier. Cette assurance est exigée dans le cadre de tout crédit immobilier, qu’il s’agisse de l’achat d’un investissement locatif, d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, ou d’un prêt travaux. 

Le rôle de l’assurance de prêt ? Prendre le relai si l’emprunteur était confronté à un aléa de la vie qui l’empêchait de rembourser les mensualités de son crédit immobilier. En d’autres termes, en cas de sinistre l’assurance de prêt peut rembourser tout ou une partie du capital dû à la banque (selon la quotité fixée au contrat). Ainsi, elle sécurise le projet immobilier, protège l’assuré et sa famille, mais également la banque qui a accordé le crédit. 

Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier locatif ?

Un investissement locatif représente un risque moins élevé que l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. En effet, même si l’assuré est confronté à un problème de santé ou à une perte d’emploi, il continue de percevoir les loyers qui permettent de couvrir tout ou une partie des mensualités du crédit. Le risque de défaut de paiement est alors très faible.

Pour autant, que vous empruntiez en direct, sous le statut juridique d’une SCI (société civile immobilière) ou d’une SCPI (société civile de placement immobilier), votre banque vous demandera de souscrire l’assurance de prêt. 

Quelles sont les garanties nécessaires pour un investir dans la location ?

 Dans le cadre d’un investissement locatif, les organismes prêteurs restent tout de même moins exigeants en matière de garanties. Les banques demandent généralement uniquement de vous protéger contre le risque de décès ou d’invalidité.

Les garanties obligatoires de l’assurance de prêt

Le contrat d’assurance de prêt destiné à sécuriser votre investissement locatif devra se composer des garanties minimales, à savoir : 

• la garantie décès (DC) : si vous veniez à disparaître avant la fin du remboursement du crédit, l’assurance procèderait au remboursement du capital restant dû, évitant ainsi à vos proches d’hériter de la dette. Les ayants droits pourront alors librement disposer du bien immobilier qui leur revient.
• la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : dans l’hypothèse où vous seriez définitivement dans l’incapacité de subvenir à vos besoins, avec un taux d'invalidité de 100%, et l'obligation de recourir à une tierce personne pour effectuer les actes du quotidien, alors l’intégralité du crédit serait prise en charge par la compagnie d’assurance.

Les garanties complémentaires 

Contrairement au crédit pour une résidence principale, la banque ne devrait pas exiger la garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT). Pour cause, si vous vous retrouvez temporairement dans l’impossibilité de travailler, vos loyers continuent de tomber et assurent le remboursement du prêt. Cela dit, rien ne vous empêche de renforcer votre couverture à l’aide des garanties complémentaires classiques : 

• Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) ;
• l’Invalidité Permanente Partielle (IPP) ;
• l’Invalidité Permanente Totale (IPT) ;
• l’assurance perte d’emploi (PE).

Les assurances alternatives idéales pour l’investissement locatif 

Au-delà de l’assurance de prêt, il existe deux assurances spécifiques dédiées aux projets d’investissements locatifs : la GLI et la PNO.

La garantie loyers impayés (GLI)

Avoir affaire à un locataire qui ne paye pas son loyer reste sans aucun doute le scénario le plus redouté par les propriétaires bailleurs. Rassurez-vous, il est possible d’anticiper le risque de loyers impayés grâce à la garantie loyers impayés (GLI). C’est un contrat auquel vous pouvez souscrire indépendamment de l’assurance emprunteur. Ainsi, la GLI prend en charge :

• les loyers et les charges non réglés ;
• le défraiement des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations commises par locataire, et qui ne relèvent pas de l’usure normale liée à l’occupation des lieux ;
• les frais liés aux procédures judiciaires du fait des loyers impayés ou des dégradations ;
• la protection juridique : accompagnement et conseils juridiques en cas de conflit avec le locataire.

La garantie propriétaire non-occupant (PNO)

La garantie propriétaire non-occupant (PNO) est également une assurance à part entière, qui s’adresse spécifiquement aux propriétaires d’un bien immobilier destiné à la location. Elle offre une protection élargie qui comprend :

• le dédommagement des dégâts matériels liés à un incendie, un dégât des eaux, un vol ou un acte de vandalisme ;
• la responsabilité civile propriétaire en cas de dommages causés à autrui (ex. dégât des eaux qui impacte les voisins) qui prend en charge les frais qui en découlent ;
• la perte de loyer : certaines offres d’assurance PNO prévoient une protection contre la perte de loyers si le logement n’est plus habitable des suites d’un grave sinistre (ex. incendie).

Quelle assurance emprunteur choisir pour un investissement locatif ?

Le choix de l’assurance emprunteur reste une étape importante dans un processus d’achat immobilier. En cas de sinistre, il en va non seulement de votre protection, mais aussi de celle de votre famille. C’est également elle qui sécurisera votre projet immobilier en cas de pépin !

Opter pour la délégation d’assurance

Au moment de la signature de votre crédit immobilier, deux choix s’offrent à vous. Vous pouvez décider d’accepter l’offre d’assurance de prêt de votre banque, ou bien vous orienter vers celle d’une compagnie d’assurance. En effet, depuis la loi Lagarde promulguée en 2010, tout emprunteur est libre de choisir son assurance dès la souscription. La loi Lemoine de 2022 vous permet par ailleurs de changer d’assurance à tout moment en cours de prêt, sans délai ni pénalité !

Votre banque vous proposera donc un contrat d’assurance collectif, appelé « contrat groupe ». C’est en réalité un contrat d’assurance non modulable, qui propose les mêmes garanties à tous les souscripteurs, sans tenir compte des particularités de leur profil ou de leurs besoins réels. Dans le cadre de votre investissement locatif, vous risquez de vous retrouver avec des garanties superflues. D’autant que le contrat d’assurance groupe repose sur la mutualisation des risques entre tous les assurés de la banque et reste en moyenne plus cher qu’un contrat d’assurance individuel chez un assureur externe. 

En faisant appel à une délégation d’assurance, c’est-à-dire en choisissant un autre contrat d’assurance que celui de votre banque, vous avez de grandes chances de bénéficier d’une protection à un prix plus attractif ! Une seule condition est requise : souscrire une assurance qui propose des garanties au moins équivalentes à celles proposées par votre banque.

Comparer les offres d’assurance — les critères de choix 

Afin de trouver la meilleure assurance de prêt immobilier pour votre investissement locatif, vous devrez comparer les offres présentes sur le marché. Choisir votre assurance emprunteur en fonction de son prix est évidemment essentiel pour maitriser votre budget. D’autant qu’en baissant ce poste de dépenses vous pouvez diminuer le coût total de votre investissement locatif. Pour autant, ne vous focalisez pas uniquement sur cet élément ! D’autres critères sont à examiner avec la plus grande attention :

• le détail des garanties ;
• le type d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) ;
• le taux d’assurance ;
• la durée de couverture ;
• la quotité assurée dans le cadre d’un crédit à plusieurs ;
• les délais de carence ;
• le délai de franchise ;
• la présence d’exclusions ou de limitations de garanties ;
• le coût total du prêt ;
• le mode d’indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire).

L’assurance emprunteur MAPAGEM : la meilleure option pour votre investissement locatif !

Vous êtes à la recherche d’une assurance de prêt sur mesure pour sécuriser votre investissement locatif, le tout au meilleur prix ?  La Garantie Emprunteur MAPAGEM s’adresse à vous ! Modulable selon votre profil, vos besoins et vos exigences, elle vous protégera ainsi que votre famille en cas d’imprévus grâce à : 

• une protection complète adaptée à toutes les situations ;
• des garanties équivalentes à celles de votre banque.

En faisant le choix de La MAPA, faites jusqu’à 12 000 euros sur le coût total de votre prêt immobilier !

Vous souhaitez bénéficier d’une étude personnalisée MAPAGEM ? Envoyez-nous votre demande de devis en ligne dès à présent. Des questions sur l’assurance de prêt MAPAGEM ? Votre conseiller MAPA est joignable par téléphone, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h, au 0 800 865 865 (appel gratuit).

Quel est le taux d’assurance moyen pour un prêt immobilier locatif ?

Le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) est l’indicateur de référence qui vous permet d’identifier ce que votre assurance vous coûte réellement chaque année, rapporté à votre crédit. L’assureur calcule le taux d’assurance de votre investissement locatif sur la base de votre âge, votre situation professionnelle et des garanties choisies.

De fait, un profil jeune qui jouit d’un bon état de santé peut profiter d’une assurance a un tarif plus avantageux, qu’un profil senior qui aurait une pathologie, car il est jugé moins à risque. Au contraire, une personne qui exerce un métier à risque ou qui pratique un sport extrême représente un risque qui peut engendrer l’application d’une surprime qui augmente le coût de l’assurance.

Par ailleurs, la durée du crédit fait partie des éléments qui impactent le taux d’assurance, et par extension le coût total du crédit. En ce qui concerne les intérêts, plus la durée du prêt immobilier est courte et plus attractif sera le taux d’assurance, bien que le montant des mensualités soit plus important. À contrario, un crédit long donne lieu à un TAEG et donc à coût plus élevé. En revanche, les mensualités s’avèrent moins conséquentes.

Quelle quotité choisir pour assurer un investissement locatif en SCI et en SCPI

À titre de rappel, il est possible d’investir dans l’immobilier en son nom, ou bien par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI). Dans le cadre d’un investissement locatif en SCI ou en SCPI, l’assurance de prêt est souscrite au nom des associés et non de la société. Le crédit doit être couvert à 100 % au minimum, mais les co-emprunteurs peuvent organiser librement la répartition des quotités en fonction de leur situation personnelle et financière. Ainsi, l’associé disposant de revenus plus élevés pourra prendre en charge une part plus importante de la couverture. En cas de sinistre affectant l’un des emprunteurs, seule la quotité qu’il couvre sera prise en charge par l’assurance, les autres associés seront tenus de continuer de rembourser leur part respective. Chaque co-emprunteur peut aussi faire le choix d'être couvert à hauteur de 100%. Ainsi, l'assurance de prêt procèdera au remboursement intégral du crédit en cas de sinitre.

Comment souscrire une assurance emprunteur pour un prêt immobilier locatif ?

Pour souscrire une assurance emprunteur à votre image, il vous suffit de suivre quelques étapes incontournables : 

• évaluer vos besoins : identifier les garanties nécessaires en fonction de votre profil et votre projet ;
• comparer les offres : étudier le coût, les garanties, les exclusions, le délai de carence et de franchise, les éventuelles surprimes, l’âge limite pour les garanties… ;
• vérifier l’équivalence de garanties lors de la délégation d’assurance : consulter les exigences de la banque en matière de garanties dans la Fiche Standardisée d’Information (FSI) qu’elle vous a communiquée ;
• demander un devis personnalisé ;
• prendre connaissance des conditions générales ;
• transmettre la demande de substitution à votre banque (en cas de délégation d’assurance) ;
• finaliser la souscription : après avoir accusé la validation de votre banque, vous pouvez confirmer l’adhésion auprès de votre nouvelle compagnie d’assurance.

Assurance de prêt et investissement locatif : quelles déductions fiscales ?

L’investissement locatif présente divers avantages fiscaux. À commencer par le fait que le propriétaire bailleur peut déduire les primes de son assurance emprunteur de ses revenus fonciers (revenus locatifs). Pour cause, les cotisations d’assurance de prêt sont en réalité des charges foncières déductibles qui sont à renseigner dans le formulaire de déclaration 2044. Le propriétaire d’un logement en location peut également déduire les intérêts du prêt immobilier et autres frais annexes durant les 5 premières années du crédit.

Selon la nature de votre bien, il existe d’autres dispositifs de défiscalisation :

• Dans le neuf : la loi Pinel et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offrent des réductions d’impôt et une meilleure rentabilité globale ;
• Dans l’ancien : le dispositif Denormandie permet une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix d’achat pour des logements rénovés dans certaines communes, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total d’acquisition. Le dispositif Malraux offre quant à lui des avantages fiscaux dans les zones de patrimoine historique.
• Le dispositif Jeanbrun permet de déduire intégralement les intérêts d’emprunt dès la première année, avec une imputation possible sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an, y compris en cas de déficit foncier.