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Les diagnostics immobiliers lors de la vente des murs ou de la vente de fonds de commerce

Publié le 10 juin 2015 - Modifié le 11 octobre 2017

Clés de maison posées sur des documents immobiliers

Faites le point sur les diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente d'un bien, qu’il s’agisse des murs seuls et/ou d’un fonds de commerce.

Tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer la vente et ne pas oublier un diagnostic !

A. Vente des murs : les diagnostics obligatoires

1 - Le Diagnostic de Performance Énergétique

2 - Le diagnostic relatif à l’Etat des Risques Naturels et Technologiques

3 - Les diagnostics relatifs aux questions d’hygiène et de sécurité

4 - Le diagnostic qui certifie la surface (loi Carrez)

B. Vente du fonds de commerce : pas d’obligation !

C. Le dossier de diagnostic technique pour la vente de fonds de commerce ou de la vente des murs

Pour les particuliers comme pour les professionnels, les diagnostics obligatoires à effectuer lors de la vente d’un bien se sont multipliés ces dernières années. Afin d’assurer au futur acquéreur de disposer d’une vision plus claire de son achat, il incombe au vendeur d’effectuer quelques démarches, avec des diagnostics variés. Quels sont les diagnostics à réaliser lors de la vente des murs d’un local commercial ou lors du transfert d’un fonds de commerce ? Voici un point complet pour toutes les situations.

Vente des murs : les diagnostics obligatoires

Dans le cas de la vente d’un local commercial (vente des murs et non pas simplement du fonds de commerce) il est alors obligatoire de réaliser un dossier complet reprenant des diagnostics immobiliers précis. Annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente, le dossier de diagnostics doit comporter plusieurs pièces.

1 - Le Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE possède un double objectif. Tout d’abord, porter à la connaissance des futurs acquéreurs l’estimation de la consommation en énergie, et également les informer sur les émissions de gaz à effet de serre du commerce. Un diagnostic que l’on retrouve également pour la vente d’un bien à usage d’habitation, avec les mêmes contraintes. Il doit ainsi être daté de moins de 10 ans, et être mis à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Ce document ne possède qu’une valeur informative. Votre responsabilité ne saurait être engagée si les estimations sont en décalage avec la réalité de la consommation énergétique du bâtiment. Il permet toutefois de disposer, en plus de l’évaluation des consommations énergétiques, de recommandations pour améliorer la performance du bâtiment. Des indications de coûts des travaux, et d’évaluation de leur efficacité, permettront peut-être à un éventuel acheteur de disposer d’arguments pour l’aider à prendre sa décision.

2 - Le diagnostic relatif à l’Etat des Risques Naturels et Technologiques

Ce diagnostic permet d’identifier les risques naturels et technologiques comme les risques d’inondation, de mouvements de terrain, ou encore les risques industriels auxquels le bien est soumis. Ce diagnostic possède une durée de validité de 6 mois, et est obligatoire pour toute vente d’un local commercial.

3 - Les diagnostics relatifs aux questions d’hygiène et de sécurité

Il s’agit de documents qui vérifient l’absence de termites et de parasites, de plomb, d’amiante. Les diagnostics obligatoires varient selon la localisation du bien, mais également sa date de construction. Ainsi, pour toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic au sujet de la présence ou non d’amiante daté de moins de 3 ans est imposé. Les commerces construits après cette date ne sont pas soumis à cette obligation. Autre exemple, dans les zones dites « infestées » déclarées par arrêté préfectoral au sujet des termites, un diagnostic est là aussi obligatoire.

L’Observatoire National Termites a développé une carte des régions infestées consultable en ligne. Vous pouvez rechercher par département, par commune, par code postal pour vérifier si votre lieu d’habitation est infesté et s’il fait l’objet ou non d’un arrêté préfectoral : http://termite.com.fr/rechercher/.

4 - Le diagnostic qui certifie la surface (loi Carrez)

Pour un local commercial tout comme pour un bien à usage d’habitation, avoir une vision précise de la surface est essentiel. Pour cela, un diagnostic qui certifie la surface est obligatoire si le local commercial fait partie d’une copropriété. Un diagnostic dont la durée de vie est illimitée. Vous pouvez donc fournir un diagnostic réalisé il y a plus de 15 ans, sauf si le local a été modifié. Dans ce cas, une mesure à jour est indispensable. Car en cas d’écart de plus de 5% entre la mesure et la réalité, l’acheteur pourra demander une baisse du prix…

Vente du fonds de commerce : pas d’obligation !

Dans le cas d’une vente d’un fonds de commerce, puisque l’objet de la vente ne concerne pas le bien immobilier en lui-même (mais son usage), il n’y a pas d’obligation de bâtir un dossier complet avec une salve de diagnostics. Une souplesse permise par la loi, qui limite donc vos obligations de vendeur, mais qui ne doit pas toutefois vous empêcher de surveiller ce point.

En effet, bien que n’étant pas obligatoires, les diagnostics suivants sont recommandés pour transférer un dossier complet, gage d’une bonne transaction :

Un vendeur qui veut proposer un fonds de commerce à la vente sans fournir un minimum d’informations aura bien souvent du mal à trouver un acheteur. Les diagnostics sont ainsi à voir comme des outils pour la connaissance de l’acheteur, et non comme des contraintes pour le vendeur.

Les diagnostics ne sont pas obligatoires pour la vente d’un fonds de commerce, mais toute activité est soumise à une réglementation spécifique. De la sécurité des personnes à l’hygiène, sans oublier les règles relatives à la protection de l’environnement, les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à des contraintes légales. Par conséquent, le repreneur d’un fonds de commerce sérieux exigera une information précise dans un maximum de domaines pour être convaincu que le lieu est idéal pour développer son activité. Tenir à sa disposition des diagnostics réalisés par des organismes certifiés est recommandé.

N'attendez pas le dernier moment, ni même la sollicitation d’un acheteur potentiel pour effectuer ces diagnostics et constituer un dossier complet d’information. Cet effort montrera que vous n’avez rien à cacher, et que vous souhaitez mener une transaction dans les meilleures conditions.

Le dossier de diagnostic technique pour la vente de fonds de commerce ou de la vente des murs

Pour réaliser une transaction sereine, qui permet à toutes les parties de disposer d’une information claire, il convient de ne pas sous-estimer l’importance des diagnostics immobiliers, même lorsque ces derniers ne sont pas obligatoires.

Voilà pourquoi il est essentiel de créer un dossier de diagnostic technique (DDT) aussi complet que possible, à la disposition des candidats. Qu’il s’agisse de la vente des murs (nombre de diagnostics obligatoires plus important) ou de la simple vente d’un fonds de commerce, ce dossier va prouver votre volonté d’apporter un maximum d’informations, et vous aidera à conclure la vente plus rapidement.

L’idéal est de regrouper les différents documents dans un seul dossier, après avoir effectué les diagnostics en amont de la vente. Vous pourrez ainsi annexer le dossier lors de la signature de la promesse de vente / promesse d’achat. L’acheteur aura à sa connaissance tous les éléments. Dans tous les cas, les diagnostics imposés doivent être ajoutés à l’acte authentique lors de la signature du contrat de vente définitif.

Ne tardez pas à prendre contact avec des professionnels compétents, à jour en matière d’assurance, qui sauront faire preuve d’impartialité et d’indépendance pour réaliser les diagnostics. Les prix des diagnostics ne sont pas plafonnés ou encadrés par la loi. Selon le type de bien, la surface, mais aussi le nombre de diagnostics à réaliser, les prix sont variables. Demandez plusieurs devis pour comparer les prix des diagnostiqueurs, et choisissez un professionnel de confiance. Choisir un prestataire certifié n'empêche pas, parfois, la mise en cause de la responsabilité du propriétaire cédant, si les diagnostics ne sont pas cohérents. D’où l’importance de réaliser des diagnostics par des personnes expérimentées, et ne pas attendre le dernier moment.

 Sources : legalife.frbureauveritas.fr